부동산 거래가 이루어 질 때 안전함을 가장 중요한 사안이기 때문에 부동산 거래에 당사자과 이해관계자들은 거래를 하기 전에 부동산에 관한 소유권의 진실성과 목적의 부적절한 활용에 대해서 배제하도록 하고 거래액수의 보전이나 회수의 가능성을 잘 파악해야 한다. 또한 부동산 거래 당사자는 부동산에 대해 완전히 다 알지 못하는 사람이 대부분이기 때문에 등기 기록이나 권리관계를 파악하고 이해하는 것과, 등기 기록에 표시되지 않는 정보들에 대해서는 중개인이나 매도인의 말에 의지할 수밖에 없는 상황이므로 부동산 거래가 이행되는 과정 중이나 그 후에 정보의 균형이 맞지 않아서 문제가 발생하게 된다.

부동산 거래가 이루어지는 과정에서 많은 정보와 자료를 얻지 못할 경우 예측하지 못한 손해를 받을 수 있다. 현 부동산 등기기록의 최종 물권과 가압류 등을 공시하는 등기기록만을 보기에는 정보들이 많이 생략되어 있기 때문에 거래를 하는 당사자가 부동산 권리분석을 하고 관련법을 찾아 필요한 서류 구비까지 찾는데 한계가 있다는 것을 알 수 있다.

위와 같이 정보의 불확실성과 불균형 상태를 완화시키기 위해서는 부동산 등기기록에 현재 기록된 정보들뿐만 아니라 소액임차인의 유무를 확인 할 수 있는 전입세대 정보와 확정날짜 등 부동산 권리관계에 속해있고 영향을 줄 수 있는 다양한 정보들을 추가적으로 기록하여 제공할 수 있어야 한다.

본인확인을 위한 제도에서 인감증명법은 인감증명발급기관이 본인이나 대리인 신분 확인을 한 후에는 절차에 따라 발급해 주기 때문에 대리인 신분을 위조하여 인감증명서를 발급받을 위험이 있다. 따라서 인감증명제도가 등기의 정당성을 보호하기 위한 역할을 잘 이행하기 위해서는 범죄로 악용될 수 있는 발급을 사전에 예방할 수 있도록 발급 절차를 더욱 강화시킬 필요가 있다. 또한 자체 인감증명서를 위조하는 경우도 있으니 위조된 인감증명서를 판독할 수 있는 방안도 마련해야 한다.

또한 등기필정보가 없을 때는 자격자 대리인의 본인 확인을 해서 확인서면을 작성해야 하므로 이는 준 공증적인 성격의 업무라고 할 수 있다. 하지만 자격자 대리인의 본인확인 절차 및 규정은 공증법의 촉탁인 및 대리인 확인과는 그 규정이 많이 다르다. 게다가 자격자 대리인의 본인검증절차가 사실상 뚜렷한 규정을 가지고 있지 않아 애매하다.

단지 법무사법에 법무사가 사건을 맡을 시 주민등록증이나 인감증명서를 확인하고 본인 확인절차를 하거나 대리인임을 확인하라는 명시만 있을 뿐이다. 이와 같은 부분이 자격자대리인의 확인에 있어서 취약함을 드러내고 있다는 것을 알 수 있다.

범죄에 악용하기 위해 이러한 부분을 노려 절차한 위증을 한다면 알아보지 못해 문제를 일으킬 위험이 크다. 따라서 인감증명제도의 본인환인 절차와 규정을 한 층 더 강화하고 자격자 대리인의 본인확인 절차와 세부적인 규정을 만들어야 한다.

국내 부동산 등기를 믿고 거래를 했다가 피해를 입은 사람에게 적절한 피해보상이 이루어지지 않고 있다. 개개인의 피해보상이 아니라 국가배상법에 의해서 등기공무원의 책임 및 과실에 따라 국가 배상을 하고 있다. 대부분 피해보상제도는 등기의 공신력을 보장하기 위한 것으로 논의된다.

하지만 등기 공신력이 허용되지 않는 국내에서도 등기를 믿고 부동산 거래를 하다가 손해를 많이 본다. 그래서 이러한 허점을 보완하기 위해서 취약한 등기로 인해 발생하는 피해를 보상해주는 제도를 만들어 도입해야 한다. 등기의 공신력을 인정하지 않는 상황임에도 불구하고 거래 과정에서 발생하는 피해를 막지 못하기 때문에 필요하며, 앞으로도 공신력을 인정하는 시기에도 법적인 측면과 제도적인 측면에서도 미리 대비하는 의미로도 생각할 수 있다.

보충하면, 자료의 공인인증서는 2020년 12월 전자서명법 개정으로 공동인증서로 이름이 바뀌었고, 지금은 인터넷등기소에서 전자신청과 등기사항증명서 발급을 할 수 있습니다. 우리 민법은 등기의 공신력을 여전히 인정하지 않아, 판례는 등기에 추정력만 인정하고 위조 서류로 된 등기를 믿고 산 사람은 원칙적으로 보호하지 않습니다. 계약을 원인으로 한 소유권이전등기는 부동산등기 특별조치법에 따라 잔금 지급일부터 60일 안에 신청해야 하고, 늦으면 과태료가 부과됩니다.