記録に載らないもの

整理は、不動産の取引では安全が最も大切であり、当事者と利害関係者は、所有の真実性と目的の不適切な利用をあらかじめ見極め、取引額の保全や回収の可能性をよく把握すべきだ、と述べます。当事者の多くは不動産を完全には知らず、登記や権利関係を理解することと、記録に現れない情報については仲介人や売主の言葉に頼らざるをえない。その結果、履行の途中やそのあとで情報の均衡が崩れ、問題が生じる、とされます。十分な情報と資料を得られないと、予測しない損害を受けうる。いまの登記記録は最終の物権や仮差押えなどを公示するだけなので、情報がかなり省かれており、権利分析をし、関連法を探し、必要な書類まで揃えるには限界がある、と述べます。不確実と不均衡を和らげるには、いま記録されている情報だけでなく、少額賃借人の有無を確かめられる転入世帯の情報や確定日付など、権利関係に属し影響しうるさまざまな情報を追加して提供できるようにすべきだ、とされます。

印鑑証明は、発行機関が本人や代理人の身分を確認したあと手続どおり発行するため、代理人の身分を偽って発行を受ける危険がある。正当性を守る役割を果たすには、犯罪に悪用されうる発行を防ぐよう手続を強め、偽造された証明書を判読する方策も要る、と述べます。登記済情報がないときは、資格ある代理人が本人確認をして確認書面を作るので、準公証的な性格の業務だ、とされます。しかしその確認の手続と規定は、公証法の嘱託人・代理人確認とはかなり異なり、事実上はっきりした規定がなく、司法書士法に、事件を受けるとき住民登録証や印鑑証明を確認せよという明示があるだけだ、とされます。そこを狙った偽証は見破りにくく、危険が大きい。印鑑証明の本人確認を一段と強め、資格ある代理人の確認の細則をつくるべきだ、と述べます。

公信力がないなかで

国内の不動産登記を信じて取引し、被害を受けた人に、適切な補償が行われていない。個人への補償ではなく、国家賠償法により登記公務員の責任と過失に応じて国家が賠償している、とされます。補償制度の多くは公信力を保障するために論じられるが、公信力が認められない国内でも、登記を信じて損害を多く受ける。この弱点を補うため、弱い登記から生じる被害を補償する制度を導入すべきだ、と述べます。公信力を認めないいまも被害を防げず、将来認めるときにも備える意味がある、とされます。

要約は、民法186条の権利変動的効力は認め、推定力は判例で認め、公信力は認めない、と対比します。共同申請や仮登記、形式的審査の細部は、本文に十分埋まっていません。それらは、ここでは作りません。

出典

1. 不動産登記の情報不足、転入世帯や確定日付の追加、印鑑証明と資格ある代理人の本人確認の弱さ、公信力を認めないことと被害補償の必要性を述べる整理。共同申請や仮登記の細部は十分に埋まっていません。

最終更新: 2026年11月14日