ما لا يظهر في السجل

تقول المراجعة إن الأمان أهم أمر في صفقة العقار، وعلى الأطراف وذوي المصلحة أن يميزوا سلفاً صدق الملكية وسوء استعمال الغرض، وأن يدركوا إمكان حفظ المبلغ أو استرداده. ومعظم الأطراف لا يعرفون العقار معرفة تامة، فيضطرون في فهم التقييد وعلاقات الحق، وفي ما لا يظهر في السجل، إلى كلام الوسيط أو البائع. فيختل توازن المعلومات أثناء الوفاء أو بعده، وتقع المشكلات. وإن لم يُحصَّل من المعلومات والوثائق إلا القليل، أمكن أن يقع ضرر غير متوقع. وسجل التقييد الحالي لا يعلن إلا الحق العيني النهائي والحجز التحفظي ونحوهما، فتسقط معلومات كثيرة، ويظهر حدّ في تحليل الحقوق والبحث عن القانون وجمع الأوراق اللازمة. ولتهدئة عدم اليقين وعدم التوازن، ينبغي أن يُضاف إلى ما هو مسجل الآن معلومات أسر الانتقال التي يتبين بها وجود مستأجر صغير من عدمه، والتاريخ الثابت، وسائر ما ينتمي إلى علاقة الحق وقد يؤثر فيها.

وشهادة الختم تُصدر وفق الإجراء بعد أن تتحقق جهة الإصدار من هوية الأصيل أو الوكيل، فيقوم خطر الحصول عليها بانتحال هوية الوكيل. ولكي تؤدي دور حماية مشروعية التقييد، يلزم تشديد الإصدار منعاً لاستعماله في الجريمة، وإيجاد سبيل لتمييز الشهادة المزورة. وإذا لم توجد معلومات تمام التقييد، فعلى الوكيل المؤهل أن يتحقق من الشخص ويحرر ورقة تأكيد، وهو عمل ذو طابع شبه توثيقي. لكن إجراء التحقق وأحكامه تختلف كثيراً عن تحقق الموثق من الموكل والوكيل في قانون التوثيق، وليس ثمة حكم بيّن في الواقع، وليس في قانون كتّاب العدل إلا أن يتحقق عند تسلم القضية من بطاقة التسجيل السكاني أو شهادة الختم. فإن استُهدف هذا الموضع بشهادة زور، صعب كشفه وعظم الخطر. وينبغي تشديد تحقق شهادة الختم من الشخص، ووضع تفصيل لتحقق الوكيل المؤهل.

في غياب الحجية العامة

ومن وثق بتقييد العقار في الداخل فأصابه ضرر، لا يلقى تعويضاً مناسباً. وليس تعويضاً للأفراد، بل تعوض الدولة وفق قانون تعويض الدولة بحسب مسؤولية موظف التقييد وخطئه. وكثير من نظم التعويض يُناقش لضمان الحجية العامة، لكن حتى في الداخل حيث لا تُعترف الحجية، يكثر الضرر ممن وثق بالتقييد. ولسد هذه الثغرة ينبغي إدخال نظام يعوض الضرر الناشئ عن تقييد ضعيف. وذلك لازم لأن الضرر لا يُمنع اليوم مع عدم الاعتراف بالحجية، وله معنى الاستعداد ليوم يُعترف فيه بها.

وتقابل الخلاصة: أثر تغير الحق في المادة 186 من القانون المدني معترف به، وقوة القرينة تعترف بها السوابق، أما الحجية العامة فلا. وتفاصيل الطلب المشترك والتقييد المؤقت والفحص الشكلي لم تُستكمل في المتن بما يكفي. ولا تُخترع هنا.

المصدر

1. مراجعة تعرض نقص معلومات تقييد العقار، وضرورة إضافة أسر الانتقال والتاريخ الثابت، وضعف التحقق في شهادة الختم والوكيل المؤهل، وعدم الاعتراف بالحجية العامة والحاجة إلى تعويض الضرر. تفاصيل الطلب المشترك والتقييد المؤقت لم تُستكمل بما يكفي.

آخر تحديث: 14 نوفمبر 2026