지역주택조합이란 본인의 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합으로, 무주택이거나 소형주택(당첨자 및 이를 승계하는 자를 포함하되, 전용면적 85㎡ 이하 1채에 한함) 소유자인 세대주가 내 집 마련을 위해 일정 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도를 말한다. 무분별한 부동산 투기를 막고 실제 거주지를 필요로 하는 이들을 위한 제도다.

이는 조합원을 모집해 공동으로 아파트를 건축하는 형식으로 조합이 사업 주체가 돼 부지를 매입하고 직접 시공사를 선정, 사업을 추진하기 때문에 사업 속도가 빠르다는 장점이 있다. 특히 지역주택조합은 조합원이 곧 시행사인 구조로, 조합원들의 이득을 우선시하는 사업 진행으로 많은 혜택이 돌아가는 장점이 있다. 시행사가 시공만을 담당하는 개념으로 마진을 줄일 수 있기 때문에 상대적으로 시세보다 저렴한 가격에 아파트를 공급한다.

이외에도 인근의 일반분양 아파트에 비해 분양가가 저렴하고 주택청약통장이 필요 없으며 청약경쟁 순위에 관계없이 청약이 가능하다는 이점도 있다.

또 전매제한 없이 사업승인 후 양수 또는 양도를 얼마든지 할 수 있으며 일반분양에 비해 우선 동·호의 배정이 가능하다. 특히 동호인이나 동일한 직장인들이 동호회를 구성해 조합에 가입한 후 입주할 수 있어 공동네트워크 형성에도 유리하다.

하지만 주택조합 아파트가 장점만 가지고 있는 것은 아니다. 때문에 조합 아파트를 선택할 때에 야기될 수도 있는 문제점을 충분히 검토할 필요가 있다.

첫째, 조합원을 모집하는 과정에서 조합원이 50% 이상 충분히 모집이 되지 않은 상태에서는 사업이 지연될 수 있고 이에 대한 피해는 고스란히 조합원의 책임으로 남게 된다. 이는 대한주택보증으로부터 보증을 받아 사업을 진행하기 때문에 시공사가 파산한다거나 조합이 부도가 난 경우에는 고스란히 조합원이 모든 책임을 져야 한다. 조합원을 모집하는 과정에서 토지 매입이 100% 완료되었다고 하더라도 경우에 따라서는 토지의 일부만 매입하고 나머지 부분에 대해서는 토지 사용 승낙서만 받아서 추진하겠다고 하는 경우도 있기 때문에 리스크를 안고 있다는 점이다.

둘째, 당초 조합원을 대상으로 하는 분양가는 저렴하게 책정이 되지만 토지 매입 등 추가 비용과 설계비, 감리비, 인허가비 및 대행사에 대한 대행 수수료 등을 포함하지 않았을 경우에는 분양가는 더 높아질 가능성도 배제할 수 없다. 더 큰 문제는 만약에 조합을 구성하지 못한다면 이 사업은 모든 것이 물거품이 되는 문제점도 있다.

지역주택조합 아파트 사업 계획만으로도 해당지역 토지주들은 보상 가격을 시세보다 높게 책정한다. 심지어 인근 토지주들은 나무를 심거나 가건물까지 올린다. 이런 행태로 사업이 원활하게 진행되지 않으면서 추가 분담금이 발생, 조합원들의 심적 부담과 내홍은 더 커지고 있다.

셋째, 해당 부지에 특수시설 등이 위치해 있는 경우에는 토지를 매수하는 데 시일이 걸리게 되며 이로 인해 사업이 늦어지게 되면 이는 조합원의 부담으로 남게 된다.

그 외에도 조합의 대행사가 이중으로 분양해 소송에 휘말리게 되면 조합원 간에 분쟁의 문제도 야기될 수 있으며, 입지 선정이 좋지 않아 조합원의 모집 속도가 지연된다거나 1군 시공사의 확보가 원만하지 않을 경우에도 아파트의 브랜드 이미지로 인하여 자산가치가 저평가되는 경우도 있다. 조합 대행 시행사의 부도나 시공사의 부도로 사업이 지연될 수 있는 점도 문제점 중의 하나이다.

지역주택조합의 근본적인 문제는 토지 확보, 사업계획이 확정되지 않은채 조합원을 모집함으로써 토지 확보가 어렵게 될 경우 조합원의 추가 분담금이 발생하고 사업기간이 계획보다 늦어진다는데 기인한다. 특히 조합설립인가를 신청하기 전 조합원을 모집하는 추진위 단계에서 허위정보 유포 등의 문제가 발생하는데 현재 이에 대한 규정은 전혀 없다.

보충하면, 조합원 모집 신고제와 공개모집 의무화를 담은 주택법 개정은 2016년 12월 2일 공포되어 2017년 6월 3일부터 시행되었습니다. 자료의 '2017년 8월 12일 개정'이라는 표현은 확인되지 않습니다. 이후 2020년 7월 24일 시행된 개정으로 조합원 모집 신고 때 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원을, 조합설립인가 때 80% 이상의 사용권원과 15% 이상의 소유권을 확보해야 하도록 요건이 강화되었습니다.

조문과 요건은 최신 법령에서 확인하세요. 자료의 '추진위 단계 규정이 전혀 없다'는 서술은 작성 당시 기준입니다.