买卖打破租赁，以及它的例外

租赁权是请求出租人让自己使用房屋的债权，原则上只在合同当事人之间发生效力。房东把房子卖掉，新所有人不受原合同拘束，房客只能请求损害赔偿，这一原则被表述为“买卖打破租赁”。民法第621条规定租赁权一经登记即对第三人发生效力，但出租人不协助登记，制度就很难用。以所有建筑物为目的的土地租赁，则因地上建筑物的登记而产生对抗力（第622条）。

1981年制定的住宅租赁保护法规定，即使没有登记，只要完成住宅交付和居民登记，次日起即产生对抗力；取得确定日期后，还能在拍卖中优先受偿保证金。不过对抗力从次日零时产生，搬家当天若设定根抵押，银行就会排在前面。签约前要核对先顺位，在尾款日立即办理迁入申报和确定日期。

更新要求，以及租赁权登记命令

存续期间的保障由该法第4条规定，未约定期限或不足两年的也视为两年。自2020年7月31日起，依第6条之3，房客可以要求一次更新再住两年，租金上调限制在百分之五以内。若未拿回保证金却必须搬家，可在租赁终止后向法院申请租赁权登记命令，以维持对抗力和优先受偿权（第3条之3）。商用建筑以申请营业者登记为要件，更新要求权的行使期间是十年。

写作者还认为，若把住宅租赁权的公示更多转向登记方式，可以减少因地号错误而失去保护的风险，以及逐一核对占有、居民登记和确定日期簿的负担。传贳欺诈成为社会问题之后，加入保证金返还保证也一并被建议。同一主题更完整的韩语报告，可以在 CampusDown 读到。

出处

1. 租赁权的物权化与住宅承租人保护。民法第621条（租赁权登记）、第622条（地上建筑物登记）。1981年住宅租赁保护法第3条（交付与居民登记，次日零时起的对抗力）、确定日期的优先受偿、第4条存续期间、自2020年7月31日起第6条之3的合同更新要求权（上调百分之五以内）、第3条之3租赁权登记命令。商用建筑租赁保护法。

最后更新：2026年11月14日