— نظرة عامة
حق الإيجار حق شخصي يطلب به المستأجر من المؤجّر أن يمكّنه من استعمال المسكن، وأثره من حيث المبدأ بين طرفي العقد فقط. إذا باع المالك الدار، لم يُقيَّد المالك الجديد بالعقد الأصلي، ولم يبقَ للمستأجر إلا المطالبة بالتعويض. ويُعبَّر عن ذلك بقول «البيع يفسخ الإيجار». ونص القانون المدني في المادة 621 على أن قيد حق الإيجار يجعل له أثراً في مواجهة الغير، لكن النظام يصعب استعماله إن لم يتعاون المؤجّر على القيد. وفي إيجار الأرض بقصد تملك بناء، تنشأ الحجية بقيد البناء المقام عليها (المادة 622). أما قانون حماية إيجار السكن الصادر سنة 1981 فيقرر أنه حتى من دون قيد، متى تم تسليم المسكن والتسجيل في سجل السكان، نشأت الحجية من اليوم التالي، وأن الحصول على تاريخ ثابت يمنح أيضاً حق استيفاء مبلغ الضمان قبل أصحاب الحقوق المتأخرين في المزاد. ويمكن الحصول على التاريخ الثابت في مركز السكان أو مكتب قيد المحكمة أو مكتب القيد عبر الإنترنت. غير أن الحجية تنشأ في الساعة صفر من اليوم التالي، فإذا رتب المالك رهناً عقارياً يوم الانتقال تقدّم المصرف. لذلك الأساس أن يُراجع قبل العقد بيان القيود للرهن السابق، وأن يُقدَّم في يوم باقي الثمن بلا تأخير بلاغ الانتقال والتاريخ الثابت. وتكفل المادة 4 مدة البقاء، فتُعد الإجارة التي لم تُحدد مدتها أو حُددت بأقل من سنتين سنتين. ومن 31 يوليو 2020، وبموجب المادة 6-3، يجوز للمستأجر أن يطلب تجديد العقد مرة فيبقى سنتين إضافيتين، ويُقيَّد رفع الأجرة في حدود خمسة في المائة. وإذا وجب الانتقال قبل استرداد مبلغ الضمان، جاز بعد انتهاء الإيجار طلب أمر بقيد حق الإيجار من المحكمة للإبقاء على الحجية وحق الاستيفاء بالأولوية (المادة 3-3). وأما المباني التجارية فيحميها قانون حماية إيجار المباني التجارية بطلب تسجيل صاحب العمل بدلاً من سجل السكان، وبالبنية نفسها؛ ومدة ممارسة حق طلب التجديد عشر سنوات. ويرى الكاتب أيضاً أن تقريب شهر حق إيجار السكن إلى أسلوب القيد يقلل خطر ضياع الحماية بخطأ في رقم القطعة، وعبء التحقق من الحيازة وسجل السكان ودفتر التاريخ الثابت واحداً بعد آخر.
— المحتويات والمفاهيم الأساسية
«البيع يفسخ الإيجار»، واستثناؤه
حق الإيجار حق شخصي يطلب به المستأجر تمكينه من استعمال المسكن، وأثره من حيث المبدأ بين طرفي العقد فقط. إذا باع المالك الدار، لم يُقيَّد المالك الجديد بالعقد، ولم يبقَ للمستأجر إلا التعويض. ويُعبَّر عن ذلك بقول «البيع يفسخ الإيجار». ونصت المادة 621 على أن القيد يجعل للحق أثراً في مواجهة الغير، لكن النظام يصعب استعماله إن لم يتعاون المؤجّر. وفي إيجار الأرض بقصد تملك بناء، تنشأ الحجية بقيد البناء (622).
وقانون حماية إيجار السكن سنة 1981 يقرر أنه حتى من دون قيد، متى تم التسليم والتسجيل في سجل السكان، نشأت الحجية من اليوم التالي، وأن التاريخ الثابت يمنح حق استيفاء مبلغ الضمان بالأولوية في المزاد. غير أن الحجية تنشأ في الساعة صفر من اليوم التالي، فإذا رُتب رهن يوم الانتقال تقدّم المصرف. لذلك يُراجع الرهن السابق قبل العقد، ويُقدَّم بلاغ الانتقال والتاريخ الثابت في يوم باقي الثمن.
طلب التجديد، وأمر قيد حق الإيجار
تكفل المادة 4 مدة البقاء، فتُعد الإجارة التي لم تُحدد أو حُددت بأقل من سنتين سنتين. ومن 31 يوليو 2020، وبموجب 6-3، يجوز طلب التجديد مرة لسنتين إضافيتين، ويُقيَّد رفع الأجرة في حدود خمسة في المائة. وإذا وجب الانتقال قبل استرداد الضمان، جاز بعد الانتهاء طلب أمر بقيد حق الإيجار (3-3). والمباني التجارية تعتمد طلب تسجيل صاحب العمل، ومدة ممارسة حق التجديد عشر سنوات.
ويرى الكاتب أن تقريب الشهر إلى أسلوب القيد يقلل خطر ضياع الحماية بخطأ في رقم القطعة، وعبء التحقق المتكرر. وبعد أن صارت احتيال ضمان الإيجار مشكلة، يُوصى أيضاً بالاشتراك في ضمان رد مبلغ الضمان. وتقرير كوري أوفى في الأرض نفسها موجود على CampusDown.
المصادر
- تحويل حق الإيجار إلى حق عيني وحماية مستأجر السكن. المادة 621 من القانون المدني (قيد حق الإيجار) والمادة 622 (قيد البناء). قانون حماية إيجار السكن لسنة 1981: المادة 3 (التسليم وسجل السكان، والحجية من الساعة صفر في اليوم التالي)، والاستيفاء بالأولوية بالتاريخ الثابت، والمادة 4 لمدة البقاء، والمادة 6-3 لحق طلب التجديد من 31 يوليو 2020 (رفع الأجرة في حدود خمسة في المائة)، والمادة 3-3 لأمر قيد حق الإيجار. قانون حماية إيجار المباني التجارية.
آخر تحديث: 14 نوفمبر 2026
سياسة الاسترداد
- تغيير الرأي / طلب الاسترداد بعد استخدام جزء / مرور أكثر من 7 أيام على الشراء
◆ الاستثناءات
- خطأ في الملف / تعذّر التنزيل أو الفتح
◆ طريقة طلب الاسترداد: أرسل استفسارًا فرديًا عبر مركز خدمة العملاء في الأعلى