売買は賃貸借を破る、その例外

賃借権は、賃貸人に家を使わせてほしいと求める債権であり、契約の当事者のあいだでだけ効力が原則です。家主が家を売れば、新しい所有者はもともとの契約に縛られず、借家人は損害賠償しか請求できない、というのが原則で、「売買は賃貸借を破る」と表現されます。民法は621条で、賃借権を登記すれば第三者にも効力が生ずるとしましたが、賃貸人が登記に協力しなければ使いづらい制度でした。建物所有を目的とする土地の賃貸借では、地上建物の登記によって対抗力が生じます（622条）。

1981年制定の住宅賃貸借保護法は、登記なしでも住宅の引渡しと住民登録を終えれば翌日から対抗力が生じ、確定日付を受ければ競売で後順位の権利者より先に保証金を受け取る優先弁済権まで与えました。ただし対抗力は翌日の午前零時に生じるので、引越し当日に家主が根抵当を設定すれば銀行が先になります。契約前に登記事項証明書で先順位を確認し、残金日にすぐ転入届と確定日付を受けるのが基本です。

更新要求と、賃借権登記命令

存続期間の保障は同法4条が定め、期間を定めない、または2年未満とした賃貸借も2年とみます。2020年7月31日からは6条の3により、借家人は一度契約更新を求めてさらに2年住むことができ、家賃の増額は5パーセント以内に制限されます。保証金を返してもらえないまま引っ越さなければならないときは、賃貸借終了後に裁判所へ賃借権登記命令を申し立て、対抗力と優先弁済権を維持できます（3条の3）。商店建物は事業者登録の申請を要件とし、更新要求権の行使期間は10年です。

書き手は、住宅賃借権の公示を登記方式に寄せれば、地番の誤りで保護を失う危険や、占有と住民登録、確定日付簿をいちいち確認する負担を減らせる、とも述べます。ジョンセ詐欺が社会問題になったあとは、保証金返還保証への加入もあわせて勧められています。同じ地を扱ったより長い韓国語の報告は、CampusDownにあります。

出典

1. 賃借権の物権化と住宅賃借人の保護。民法621条（賃借権登記）、622条（地上建物の登記）。1981年住宅賃貸借保護法3条（引渡しと住民登録、翌日午前零時からの対抗力）、確定日付による優先弁済、4条の存続期間、2020年7月31日から6条の3の契約更新要求権（増額5パーセント以内）、3条の3の賃借権登記命令。商店建物賃貸借保護法。

最終更新: 2026年11月14日