债权请求权与物权请求权

不动产登记原则上须由登记权利人与登记义务人共同申请（不动产登记法第23条）。对方不予配合便无法登记，此时请求配合的实体法上的权利，便是登记请求权。获得判决后，胜诉一方可单独申请。因法律行为或因取得时效完成而产生的登记请求权是债权请求权，适用消灭时效；因伪造或无效致使实体关系与登记不符时的涂销请求权，是基于所有权的物权请求权，不适用消灭时效。假登记只能为保全债权请求权而办理。

因伪造文件致使实体关系与登记不符时，实体上的所有权人甲可以物权请求权行使涂销登记请求权。申请涂销时，若有登记上有利害关系的第三人，依第57条第1款须得其承诺。

涂销，还是恢复真实名义

甲须取得在乙名义登记上设定抵押权的丙之承诺，才能对乙请求涂销。但若丙对甲并不负有应当承诺的实体法义务，则无义务答应（1979.11.13宣告78Da2040等）。以无效登记为基础的抵押权人，通常被整理为负有该义务。一旦承诺，第三人名义的登记由登记官依职权涂销；不予承诺时，须一并提起请求为承诺之意思表示的诉讼。

若甲不行使涂销，而请求为恢复真实名义的所有权转移登记，则不论丙是否承诺，均可请求由乙之名义直接转移至自己名下，此时丙的抵押权由甲承继。允许该项请求的，是大法院1990.11.27宣告89DaKa12398全体合议庭判决；1972年与1981年不许以所有权恢复为原因办理转移的判决由此被变更。若涂销请求已因确定判决被驳回，同一目的的恢复真实名义请求亦受既判力阻却（2001.9.20宣告99Da37894全体合议庭）。伪造登记无效，韩国民法不承认登记的公信力。资料所引民法第621条是承租人的租赁登记请求权规定。不动产登记法于2011年全部修订，此处条文序号从修订之后。同一主题更完整的韩语报告，可以在 CampusDown 读到。

出处

1. 关于涂销伪造保全登记与以恢复真实名义办理转移登记的整理。大法院89DaKa12398全体合议庭、99Da37894全体合议庭，不动产登记法第23条、第57条。

最后更新：2026年11月14日