債権的請求権と、物権的請求権

不動産の登記は、原則として登記権利者と登記義務者がともに申請します（不動産登記法23条）。相手が協力しなければ登記できず、その協力を求める実体法上の権利が登記請求権です。判決を得れば、勝った側が一人で申請できます。売買のような法律行為による登記請求権や、取得時効の完成による登記請求権は債権的請求権であり消滅時効にかかります。偽造や無効のように実体関係と登記が合わないときの抹消請求権は、所有権に基づく物権的請求権であり、消滅時効にはかかりません。仮登記は、債権的請求権を保全するためにだけできます。

偽造書類によって実体関係と登記が食い違う場合、実体上の所有者である甲は、物権的請求権としての抹消登記請求権を行使できます。抹消を申請するとき、登記上の利害関係のある第三者がいれば、57条1項によりその者の承諾が要ります。

抹消か、真正名義の回復か

甲は、乙名義の登記のうえに抵当権を設定した丙の承諾を得なければ、乙を相手に抹消を求められません。ただし丙に、甲へ承諾すべき実体法上の義務がなければ、応じる理由はない、というのが大法院1979.11.13.宣告78ダ2040判決などです。無効な登記を基礎にした抵当権者には、通常その義務があると整理されます。承諾があれば第三者名義の登記は職権で抹消され、承諾しなければ承諾の意思表示を求める訴えをあわせて起こします。

甲が抹消ではなく真正名義回復のための所有権移転登記を求めるなら、丙の承諾の有無にかかわらず乙名義から自己名義への移転を求められ、そのとき丙の抵当権は甲に承継されます。この請求を許したのは、大法院1990.11.27.宣告89ダカ12398全員合議体判決です。1972年と1981年の、所有権回復を原因とする移転を許さないとした判決は、これで変更されました。すでに確定判決で抹消請求が棄却されていれば、同じ目的の真正名義回復の請求も既判力に阻まれます（2001.9.20.宣告99ダ37894全員合議体）。偽造された登記は無効であり、わが民法は登記の公信力を認めないので、これを信じて抵当を受けた丙も原則として保護されません。資料が根拠に挙げた民法621条は、賃借人の賃貸借登記請求権の規定です。不動産登記法は2011年に全部改正され、ここでの条文番号はその改正後のものです。同じ地を扱ったより長い韓国語の報告は、CampusDownにあります。

出典

1. 偽造の保存登記をめぐる抹消登記と真正名義回復の移転登記に関する整理。大法院89ダカ12398全員合議体、99ダ37894全員合議体、不動産登記法23条・57条。

最終更新: 2026年11月14日