주의해야 할 부분은 무등록중개업으로 오인하기 쉽지만, 이에 해당하지 않는 유형들이다. 대표적으로 휴업기간이나 업무정지 기간 중에 중개업무를 한 경우는 무등록중개업이 아니며, 등록취소처분사유를 저질렀으나 아직 등록관청으로부터 등록취소처분을 받지 않은 자가 중개업무를 영위한 경우, 결격사유에 해당하는 자가 중개업무를 영위한 경우, 등록통지를 받은 후 보증설정의무를 이행하지 않고 중개업무를 한 경우, 무등록 상태에서 중개하면서 보수를 약속하거나 요구하는데 그친 경우, 매매계약서 작성 후 진금지급 전에 폐업신고하고 잔금지급을 알선한 경우, 부정등록자인 경우에는 무등록중개업에 해당하지 않는다.

이에 대한 판례도 다양하다. 무자격자가 성사시킨 거래에 대하여 무자격자가 작성한 계약서에 자신이 인감을 날인하여 형식만을 갖춘 것은 자격증 대여행위에 해당되므로 무등록중개업이라고 할 수 있고, 무자격자가 공인중개사 사무소에서 동업형식으로 중개업무를 한 경우도 마찬가지로 무등록중개업에 해당하여 형사처벌이 대상이 될 수 있다.

공인중개사 자격증을 대여 받은 자가 임대차의 중개를 의뢰한 자와 직접 거래당사자로서 임대차 계약을 체결하는 것 역시 중개행위에 해당되지 않는다. 그러나 공인중개사가 자신 명의의 중개사무소에 무자격자로 하여금 자금을 투자하고 이익을 분배받도록 하는 것만으로는 등록증 대여라고 볼 수 없으므로, 무등록중개업이라고 볼 수 없다.

중개와 관련된 모든 당사자는 중개와 관련된 곳에 이중소속이 금지된다. 중개보조원도 마찬가지로 다른 사무소에 동시에 고용될 수 없으며 휴업 중, 업무정지 중인 개업공인중개사도 다른 개업공인중개사의 고용인이 될 수 없다. 중개사무소를 공동으로 사용하는 개업공인중개사들은 고용인을 공동으로 고용할 수 없다.

이중소속이 이루어지는 경우 개업공인중개사는 절대적 등록취소 처분을 받게 되며 이중등록과 동일한 법정형을 받는다. 소속공인중개사는 이중소속시 자격정지 처분을 받게 되며, 자격정지 기간 중 이중소속을 한 경우에는 자격취소 처분을 받게 된다. 중개보조원의 경우 특별한 행정처분은 없으며, 행정형벌만 부과된다.

본문에서는 중개업의 개설등록과 관련하여 등록요건과 절차 및 필요한 서류, 개설등록의 효력소멸요건과 증개업 등록의 결격사유 및 행정처분 사항 등을 살펴보았다. 중개업자는 국민의 가장 중요한 재산권인 부동산을 다루는 전문직업인이기 때문에 엄격한 자격요건과 윤리의식이 요구된다. 따라서 결격사유에 해당하는 자는 중개업자와 그 소속공인중개사, 중개보조원 또는 중개업자인 법인의 임원 등이 될 수 없으며 중개업자가 결격사유에 해당되면 등록관청으로부터 중개사무소 개설등록취소처분을 받게 되고, 고용인이 결격사유에 해당된 때에는 중개업에 종사할 수 없게 된다.

그러나 부동산 시장의 경기가 회복되기 시작하면서 부동산 중개업소의 위법행위 역시 증가하고 있다. 부동산 중개수수료를 과다하게 징수하거나 투기행위 등으로 공인중개사법을 위반한 중개사무소는 등록취소 되거나 업무정지 처분을 받을 수 있지만, 발각되기 전까지 피해는 고스란히 의뢰인의 몫이기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

무등록 중개업과 이를 가장한 중개행위는 위법행위에 해당되며, 분쟁 발생 시 법적 피해보상을 받지 못하기 때문에, 반드시 등록관청에 등록되어 있는 공인중개사사무소를 이용해야 한다. 이러한 행위를 방지하기 위해서는 공인중개사업계에서도 정기적인 교육을 통해 중개업자들을 효과적으로 관리하여야 할 것이다. 교육을 통해 중개업자에게 매년 바뀌는 법률과 동향정보를 제공하고 이를 토대로 고객들에게 더 나은 서비스를 제공하고, 전문성을 높여 고객의 소중한 재산권을 침해하지 않도록 하여야 할 것이다.

보충하면, 2023년 공인중개사법 개정으로 중개보조원은 현장 안내 때 자신이 중개보조원이라는 사실을 의뢰인에게 알려야 하고, 한 사무소가 고용할 수 있는 중개보조원 수도 개업공인중개사와 소속공인중개사를 합한 수의 5배 이내로 제한되었습니다. 2021년 10월부터는 매매 9억 원 이상과 임대차 6억 원 이상 구간이 세분된 중개보수 상한 요율이 적용됩니다. 자료가 소개한 변호사 중개 사건은 작성 당시 1심 단계였으므로 이후 판결은 따로 확인해 보시기 바랍니다.