임대차계약을 체결하고 주택의 점유와 주민등록이 이루어졌다고 하더라도 아직 대항력이 발생되었다고 볼 수 없는 경우가 있다. 주택의 점유와 주민 등록이 계속 유지되는 동안에 임대차관계가 발생하여 점유자의 지위가 변동되는 경우로서 이 경우 대항력이 언제 발생한다고 볼 것인가는 기존의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법으로서의 효력을 지니게 되는 것이 언제로 보느냐에 달려 있다.

소유자가 임차인이 되는 경우 주택의 소유자가 주민등록을 하고 거주하고 있던 중 그 주택을 타인에게 처분하고 매수인으로부터 다시 임차하여 계속 거주할 경우 위 임대차의 대항력이 언제 발생한다고 할 것인가. 이와 같은 경우 대항력의 발생시기가 특별히 문제가 되는 이유는 대항력이 발생하기 위하여는 단순히 주민등록이 되어 있다는 것만으로 부족하고, 그 주민등록이 임차권의 존재를 제3자가 명백히 알 수 있도록 공시하는 효력이 있어야 한다는 점 때문이다.

어떤 사람이 어느 장소에 주민등록이 되어 있는 경우 그 사람이 당해 부동산의 소유자라면, 제3자로서는 그 주민등록을 소유자로서의 점유를 표상하는 것으로 볼지언정 임차인으로서의 점유를 표상하는 것으로 보지는 않는 것이 보통이고, 따라서, 설사 그 소유자가 내부적으로는 당해 부동산을 타에 처분하고 그로부터 다시 임차하여 사용하고 있는 경우라도 그 소유권이전등기가 경료되지 않고 있는 동안에는 그 주민등록은 임차권을 공시하는 효력은 없고 당해 부동산의 소유권이, 제3자에게 이전되면 그때부터 비로소 당해 대항력의 요건을 충족시키는 유효한 공시방법으로서의 효력을 갖게 되는 것이라고 아니할 수 없다.

이와 같은 사안에서 판례는 “비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에, 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민 등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다고.”고 보았다.

3. 대항력이 없는 종전 임차인과 낙찰인이 체결한 임대차계약상의 임차권의 대항력 발생 시기

임대차관계가 발생하여 점유자의 지위가 변동되는 경우의 또 하나의 경우로서 경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과 아직 낙찰대금을 납부하기 전에 새로이 임대차계약을 체결한 경우를 들 수 있다.

참고로 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 생긴다는 것이 판례이고, 보증금을 우선해서 돌려받으려면 대항력과 함께 확정일자를 갖춰야 합니다. 낙찰인과 새 임대차를 맺은 종전 임차인의 대항력 시기에 관해서는 매각대금을 낸 때 곧바로 대항력을 취득한다고 본 대법원 판례가 있으니, 자료의 학설 비교와 함께 원문을 확인하세요. 2023년 개정으로 임차인이 계약 때 선순위 확정일자와 미납 세금 정보를 요구할 수 있게 된 점도 참고하면 좋습니다.