حين لا يكفي أن يكون التسجيل قائماً

تقول المراجعة إنه حتى بعد إبرام عقد الإيجار وتمام حيازة المسكن والتسجيل السكاني، قد لا يُرى أن الحجية قد نشأت بعد. وعندما ينشأ الإيجار أثناء استمرار الحيازة والتسجيل ويتغير مركز الحائز، فإن وقت نشوء الحجية يتوقف على متى يكتسب التسجيل القائم أثر طريقة الإعلان التي تفي بشرط الحجية. ومن ذلك أن يصير المالك مستأجراً: أن يكون المالك مسجلاً وساكناً، ثم يتنازل عن المسكن لغيره ويستأجره من المشتري ويعود للسكنى؛ فمتى تنشأ حجية ذلك الإيجار؟

وعلة الإشكال أن نشوء الحجية لا يكفي فيه مجرد وجود التسجيل، بل يجب أن يكون له أثر إعلان وجود حق الإيجار بحيث يعلمه الغير علماً بيناً. فإن كان من له تسجيل في موضع هو مالك العقار، رأى الغير عادة ذلك التسجيل دالاً على الحيازة بوصفه مالكاً، لا بوصفه مستأجراً. ولذلك، حتى إن كان قد تنازل في الداخل ثم استأجر ليعود إلى الاستعمال، فلا أثر للتسجيل في إعلان حق الإيجار ما دام تسجيل انتقال الملكية لم يتم؛ ولا يكتسب أثر طريقة إعلان صحيحة تفي بشرط الحجية إلا عندما تنتقل الملكية إلى الغير.

واقعة جاب ويُول، ثم الراسي عليه المزاد

وتقول المراجعة إن السوابق رأت في مثل هذه الواقعة ما يلي: حتى إن كسب المؤجر يُول ملكية الشقة بعد أن أبرم الإيجار مع جاب وأتم جاب تقرير الانتقال، فإن التسجيل السكاني يظهر منذ يوم تقرير الانتقال أن جاب، وهو غير المالك، يقيم هناك، فيستطيع الغير أن يدرك أن تسجيل جاب حيازة يتوسطها حق إيجار لا ملكية. وعليه فإن ذلك التسجيل أدّى وظيفة إعلان الإيجار منذ أتم جاب تقرير الانتقال، واكتسب جاب حجية حق الإيجار فور تمام تسجيل انتقال الملكية باسم يُول.

ويبدأ القسم الثالث في وقت نشوء حجية حق الإيجار في عقد جديد بين المستأجر السابق الذي لا حجية له والراسي عليه المزاد، قبل دفع ثمن المزاد، ثم يُقطع. وتقول الحاشية والخلاصة إن السوابق ترى أن الحجية تنشأ من الساعة صفر من اليوم التالي لتمام التسليم والتسجيل السكاني، وأنه لاسترداد الضمان بالأولوية يلزم أيضاً التاريخ الثابت، وأن في سابقة للمحكمة العليا أن المستأجر السابق الذي أبرم إيجاراً جديداً مع الراسي عليه المزاد يكتسب الحجية فور دفع ثمن البيع. ولا تُضاف توجيهات التكليف في المتن، كتعديل 2023. ومضمون مذهب تحمل حق الحبس لم يُستكمل في المتن بما يكفي. ولا يُخترع هنا.

المصدر

1. مراجعة تعرض حالات لا تنشأ فيها حجية الإيجار بعدُ رغم الحيازة والتسجيل السكاني، وأثر الإعلان عندما يبيع المالك ثم يستأجر، وسابقة جاب ويُول، ومطلع الإيجار الجديد مع الراسي عليه المزاد. مضمون حق الحبس لم يُستكمل بما يكفي.

آخر تحديث: 14 نوفمبر 2026