임차보증금, 채권적 전세의 전세금은 등기 여부와 상관없이 자동적으로 매수인에게 승계된다. 보증금은 기본적으로 임차인이 임차물을 반환할 당시 임차인의 채무불이행이 없으면 보증금 전액을 제공하고 채무불이행이 있으면 그에 대응하는 액수를 공제한 잔액을 제공한다는 조건으로 임차인이 임대인에게 제공하는 금전이다. 따라서 보증금은 임차인이 임차물을 제공할 때까지 임차인의 연체 차임, 임차물의 멸실, 훼손에 의한 손해배상채무를 담보하며, 임대차 만료 후 임차물의 반환 시까지 임차인 채무가 있는 때에는 보증금에서 당연히 공제된다.

또한 매수인의 소유권 취득할 때 임차물의 멸실과 훼손 등에 의한 손해배상채무가 이미 있었던 경우에도 그 손해액만큼 보증금에서 이를 공제하여야 한다. 임차인이 대항력을 가진 후에 임대주택이 경락되어 매수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이상, 그 후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하였더라도 매수인의 임차보증금반환채무가 없어지는 것은 아니므로 임차인은 매수인에 대해 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

신봉근(Shin Bong-Geun). "부동산 경매에 관한 주택임대차보호법의 판례 동향." 부동산경매연구 2.2 (2021): 83-105.

주택임대차보호법에 의해 임대차는 임차인이 주택의 인도, 주민등록을 마친 시점에 대항력을 가지는 것으로 돼 있다. 이와 관련해서 2인 이상이 공동임차인으로 주택임대차계약을 체결했는데 그 중에서 1인만이 대항력 요건을 가진 경우에 다른 공동임차인은 보장받을 수 없을지 하는 것이 문제가 된다. 동 법에는 이에 관한 규정이 없다. 이러한 문제는 대항력이 임차인에게 인적으로 생기는 것인지, 아니면 임대차계약 관계 자체에 물적, 객관적으로 생기는 것인지의 문제라고 할 수 있을 것이다.

같은 법 제3조 제1항의 문언상 대항력이 발생하는 주체가 ‘임대차’라고 규정되어 있고, 대항력의 다른 요건인 주택 인도와 연관해 각 공동임차인이 대항력에 대한 요건을 가지기 위해서는 각자 임차지분이 규정되어 있는 경우에도 임대차계약에 대상이 된 당해 주택 전부의 인도를 받아야 한다는 것에서, 대항력은 해당 임대차관계 그 자체에 대해 생기는 것이라고 본다.

공동임차인의 임대인에 관한 임대차보증금반환채권은 불가분채권이라고 볼 수 없을 것이나, 공동임차인의 임대인에 관한 주택인도청구권은 불가분채권인 것으로 보이고, 이 점에서 공동임차인 중에서 누구라도 주민등록, 주택의 전부 인도를 받은 때부터 공동임차인 전부에게 임대차에 대해 대항력이 생긴다고 보인다.

박태신. "임대주택 양도와 임대차계약 갱신요구권에 관한 검토." 比較私法 29.3 (2022): 1-21.

대법원은, 위와 같은 법리를 명확히 해 주택의 공동임차인 중에서 1인이라도 대항력의 요건을 가지게 되면 그러한 대항력은 임대차 계약 전체에 미치므로, 임차 건물이 이전되는 경우 공동임차인에 관한 보증금반환채무 전부가 임대인의 지위를 승계한 아파트 양수인에게 이전되고 양도인 채무는 없어진다고 판시했다. 이와 같은 법리는 공동임차인의 임대차보증금 지분을 다르게 정한 경우에도 마찬가지이다.

공동임차인 중에서 1인이 얻은 대항력이 임대차 전체에 미친다고 해도 동 법에 따른 공시의 목적, 거래 관행에 비춰서 제3자의 권리가 침해된다고 할 수 없고, 공동임차인이 보호될 수 있다는 점에서 타당하다고 보인다.

대법원은 ‘주택의 공동임차인 중에서 1인이라도 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정한 대항력 요건을 가지게 되면 그 대항력은 임대차 계약 전체에 미치므로, 임차 건물이 이전되는 경우 공동임차인에 관한 보증금반환채무 전부가 임대인의 지위를 승계한 아파트 양수인에게 이전되고 주택 양도인의 채무는 소멸한다’고 보았다.

참고로 주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법상 중소기업인 법인이 직원 주거용으로 주택을 임차하고 그 법인이 선정한 직원이 인도와 주민등록을 마치면 법인에게도 대항력을 인정합니다. 이 사건 법인은 그 규정이 적용되는 경우로 다뤄지지 않았고, 그래서 직원과 함께 임차인이 된 공동임대차 구조가 쟁점이 되었습니다. 자료 본문 곳곳의 논문 인용은 출처 표시이니, 과제에 쓸 때는 판결문과 각 논문 원문을 직접 확인하세요. 대법원이 원심의 불가분채권 논리는 받아들이지 않았다는 점도 함께 적어 두면 좋습니다.