对抗力是对人产生，还是对租赁本身产生

大法院2021Da238650判定：住房的共同承租人中，只要有一人具备住房租赁保护法第3条第1款的对抗力要件，该对抗力即及于整个租赁合同。房屋转让时，与共同承租人有关的保证金返还债务全部转移给承继出租人地位的受让人，出让人的债务消灭。即便保证金份额另行约定，亦同。

依该法第3条第1款，租赁即使未经登记，自承租人完成住房交付与居民登记之次日起对第三人发生效力，办理迁入申报之时视为已完成居民登记。具备对抗力之后房屋被出卖的，依同条第4款，新所有权人承继出租人地位，原出租人的保证金返还债务原则上消灭。

法人与职员一同承租时

问题在于法人。法人无法办理居民登记，原则上不能取得对抗力。法律只对韩国土地住宅公社、地方公社等特定法人（第3条第2款），以及为职员居住而承租的中小企业法人（第3条第3款）设有例外。其他法人单独承租时，即便职员入住并迁入，法人名义租赁的对抗力亦不被承认。本案并未作为适用第3条第3款的情形处理，争点在于共同租赁的结构。

大法院认为，若法人与职员共同成为承租人，情况便不同：以共同承租人缔约，意味着一同承担租赁上的权利与义务；划分保证金份额并不使合同本身按份额拆开；如此理解亦不损害公示目的或第三人权利。下级审以不可分债权为由承认对抗力，大法院未采纳这一逻辑，结论相同而理由已改，并以原审就通谋虚伪表示主张审理不足为由发回。同一主题更完整的韩语报告，可以在 CampusDown 读到。

出处

1. 关于大法院2021Da238650的整理：住房租赁保护法第3条的对抗力，法人与职员的共同承租，以及保证金返还债务的承继。

最后更新：2026年11月14日