هل تنشأ قوة الاحتجاج للشخص، أم للإيجار نفسه؟

قضت المحكمة العليا في 2021Da238650 بأنه إذا استوفى أحد المستأجرين المشتركين في المسكن شروط قوة الاحتجاج في المادة 3(1) من قانون حماية إيجار المساكن، فإن تلك القوة تسري على عقد الإيجار كله. وعند انتقال المبنى، ينتقل دين رد مبلغ الضمان بكامله إلى المحال إليه الذي يخلف مركز المؤجر، وينقضي دين المتنازل. والأمر سواء حتى إن قُسمت حصص الضمان.

ووفق 3(1)، يسري الإيجار في مواجهة الغير من اليوم التالي لإتمام التسليم والتسجيل السكني، حتى بغير تسجيل عقاري، ويُعد تقديم بلاغ الانتقال تسجيلاً سكنياً. وإذا بيع المسكن بعد قيام قوة الاحتجاج، يخلف المالك الجديد مركز المؤجر وفق 3(4)، وينقضي دين رد الضمان على المؤجر الأصلي من حيث المبدأ.

حين يستأجر الشخص الاعتباري والموظف معاً

المشكلة في الشخص الاعتباري: فهو لا يستطيع التسجيل السكني، فلا يحوز قوة الاحتجاج أصلاً. ولا يستثني القانون إلا هيئات معينة مثل مؤسسة الأراضي والإسكان الكورية والمؤسسات المحلية (3(2))، والشخص الاعتباري من المنشآت الصغيرة والمتوسطة الذي يستأجر لسكن موظفيه (3(3)). أما غير ذلك ممن يستأجر وحده، فلا تُعترف قوة احتجاج لإيجار باسم الشخص الاعتباري حتى إن سكن الموظف وانتقل. ولم تُعالَج هذه القضية على أنها من حالات 3(3).

ورأت المحكمة العليا أن الحال يختلف إن كان الشخص الاعتباري والموظف مستأجرين مشتركين: التعاقد بهذه الصفة يعني الاشتراك في الحقوق والواجبات، وتقسيم حصة الضمان لا يقسم العقد نفسه، ولا يضر هذا النظر بغرض الشهر أو بحقوق الغير. وكانت المحكمة الأدنى قد بنت على عدم قابلية حق الرد للقسمة، لكن المحكمة العليا لم تأخذ بهذا المنطق، وأعادت القضية أيضاً لنقص في نظر ادعاء الإظهار الكاذب. وتقرير كوري أوفى في الأرض نفسها موجود على CampusDown.

المصدر

1. مراجعة لقرار المحكمة العليا 2021Da238650: قوة الاحتجاج في المادة 3 من قانون حماية إيجار المساكن، والإيجار المشترك بين شخص اعتباري وموظف، وخلافة دين رد الضمان.

آخر تحديث: 14 نوفمبر 2026