对抗要件的先后，与拍定人

整理认为，房屋上若有先顺位权利人，且抵押权登记已经完成，即以其中最早的登记时点为基准；承租人若未在那之前具备对抗要件，便不能对因拍定而取得的买受人主张自己的租赁权。抵押权登记原则上因拍定而成为涂销对象，拍定人即以该权利为基准取得标的房屋的所有权。否则就会损害排在承租人之前的先顺位抵押权人的利益。即便承租人有对抗力，在抵押权登记之后才从债务人处承租该不动产的人，因抵押权登记的效力，也不能向取得该不动产的拍定人主张租赁的对抗力。此时并不要求最早登记的抵押权人亲自申请拍卖；后顺位抵押权人申请，亦同。先被抵押印记盖上的房子，后来迁入的人，在这里处于最弱的位置。

即便存在先顺位抵押权人，若承租人在具备对抗要件之后才设定抵押权，其后租期届满却获更新，租赁的同一性得以维持，对抗力仍然存在。在同时存在第一顺位抵押权人、已具备对抗要件的承租人、第二顺位抵押权人的房屋上，若拍卖因第二顺位抵押权人的申请而开始，承租人又清偿了第一顺位抵押债务，则拍定人本以为因第一顺位抵押存在、后顺位租赁权会消灭才拍下房屋，却可能在拍定价款支付期日之前因该清偿而使第一顺位抵押消失，以致拍定人意外地被迫承受租赁权。

2020年的分配表，与2018年的标准

假定经A的抵押权实行拍卖，X房屋于2020年4月2日以3亿韩元拍定给C，并就3亿韩元进行分配，资料把乙的分配额写成5000万韩元。补述对此加以更正：小额承租人的标准，以最初担保物权设定日（2018年3月2日）当时的施行令为准，故在首尔，保证金在1亿韩元以下的，最优先清偿最多为3400万韩元。其后按第一抵押权（本金与利息）、第二抵押权、确定日期的顺序分配，利息计算不同，结果也会不同。小额承租人的标准每次修订都会变化，须一并查看当时的施行令。同一主题更完整的韩语报告，可以在 CampusDown 读到。

出处

1. 关于先顺位抵押与住房承租人对抗力、分配的事例整理。资料中的分配额5000万韩元，对照最初担保物权设定日2018年3月2日当时的施行令，更正为：在首尔，保证金1亿韩元以下的最优先清偿最多为3400万韩元。

最后更新：2026年11月14日