أسبقية شروط المواجهة، والمشتري بالمزاد

تقول المراجعة إنه إذا وُجد صاحب حق أسبق على المسكن، وكان تسجيل الرهن قد تم، اعُتمد أقدم تسجيل منها معياراً؛ فإن لم يستوفِ المستأجر شروط المواجهة قبله، لم يستطع أن يحتج بحق إيجاره على المشتري بالمزاد. وتسجيل الرهن يصبح من حيث المبدأ محلاً للشطب بالمزاد، ويكتسب المشتري الملكية على أساس ذلك الحق. وإلا لأُضرّ مصلحة الراهن الأسبق المتقدم على المستأجر. حتى إن كانت للمستأجر قوة مواجهة، فمن استأجر العقار من المدين بعد تسجيل الرهن لا يستطيع، بقوة ذلك التسجيل، أن يحتج بقوة المواجهة على المشتري. ولا يُشترط أن يكون أقدم الراهنين هو من طلب المزاد؛ وطلب الراهن اللاحق سواء. ومن انتقل إلى بيت سبق أن خُتم برهن، يكون في أضعف موضع هنا.

وحتى مع وجود راهن أسبق، إذا وُضع الرهن بعد أن استوفى المستأجر شروط المواجهة، ثم انتهت مدة الإيجار لكن جُدّد، بقيت هوية الإيجار فقوة المواجهة قائمة. وفي مسكن فيه راهن أول، ومستأجر استوفى شروط المواجهة، وراهن ثانٍ، إذا بدأ المزاد بطلب الراهن الثاني وقضى المستأجر دين الرهن الأول، قد يكون المشتري قد رسا عليه المسكن ظاناً أن حق الإيجار اللاحق يزول بوجود الرهن الأول، ثم يزول الرهن الأول بذلك القضاء قبل أجل دفع الثمن، فيُضطر المشتري على غير توقع إلى تحمّل حق الإيجار.

جدول توزيع 2020، ومعيار 2018

وعلى فرض أن مزاد تنفيذ رهن A أرسى مسكن X على C بمبلغ 300 مليون وون في 2 نيسان/أبريل 2020، وجرى توزيع المبلغ، كتبت المادة حصة ياء بخمسين مليون وون. وتصحح الحاشية ذلك: معيار المستأجر الصغير يتبع مرسوم التنفيذ النافذ يوم وضع أول حق ضمان (2 آذار/مارس 2018)، ففي سول إذا كان التأمين 100 مليون وون أو أقل، كان الوفاء الأعلى أولوية إلى 34 مليون وون. ثم يُوزَّع بحسب الرهن الأول (الأصل والفائدة) فالثاني فتاريخ التثبيت، فتختلف النتيجة بحسب حساب الفائدة. ومعيار المستأجر الصغير يتغير مع كل تعديل، فيلزم النظر في مرسوم ذلك الحين. وتقرير كوري أوفى في الأرض نفسها موجود على CampusDown.

المصدر

1. مراجعة في الرهن الأسبق وقوة مواجهة مستأجر المسكن والتوزيع. وحصة الخمسين مليوناً في المادة تُصحَّح، وفق مرسوم 2 آذار/مارس 2018 يوم وضع أول حق ضمان، إلى 34 مليوناً حداً للوفاء الأعلى أولوية في سول إن كان التأمين 100 مليون أو أقل.

آخر تحديث: 14 نوفمبر 2026