対抗要件の先後と、競落人

住宅に先順位の権利者がある場合、すでに抵当権の登記が終わっていれば、そのうち最も早い登記の時点を基準とし、それより前に賃借人が対抗要件を備えなければ、競落による買受人に対して自己の賃借権を主張できない、と整理は述べます。抵当権の登記は競落により原則として抹消の対象となり、競落人はその権利を基準に目的住宅の所有権を持つからです。そうでなければ、賃借人に先立つ先順位抵当権者の利益を害する。たとえば賃借人に対抗力があっても、抵当権登記のあとに債務者からその不動産を賃借した者は、抵当権登記の効力により、その不動産を取得した競落人に対抗力を主張できない、と。このとき、最も早く登記した抵当権者自らが競売を申し立てたことは求められない。後順位の抵当権者が申し立てても同じだ、とされます。先に抵当の印が押された家に、あとから越してきた人の立場が、ここで最も弱くなる場面です。

先順位抵当権者がある場合でも、賃借人が対抗要件を備えたあとに抵当権が設定され、その後賃貸借期間が満了しても更新されれば、賃貸借の同一性が保たれ、対抗力もなお存在する、と。第1順位抵当権者、対抗要件を備えた賃借人、第2順位抵当権者がいる住宅で、第2順位抵当権者の申立てで始まった競売手続において、賃借人が第1順位の抵当債務を弁済すると、競落人は第1順位抵当があるために後順位の賃借権は消滅すると考えて住宅を競落したのに、競落代金の支払期日までにその弁済で第1順位抵当が消え、競落人が不意に賃借権を強制的に引き継ぐ事態が起こりうる、と整理は述べます。

2020年の配当表と、2018年の基準

Aの抵当権実行競売により、2020年4月2日にX住宅が3億ウォンでCに競落され、3億ウォンの配当手続が進むと仮定すると、資料は乙の配当額を5000万ウォンと書いています。補足はこれを訂正します。少額賃借人の基準は、最初の担保物権設定日（2018年3月2日）当時の施行令に従うので、ソウルで保証金1億ウォン以下なら、最優先弁済は3400万ウォンまでだ、と。そのあと1番抵当（元本と利息）、2番抵当、確定日付の順で配当されるため、利息の計算によって結果は変わります。少額賃借人の基準は改正のたびに変わるので、その時点の施行令をあわせて見る必要がある、とも付されます。同じ地を扱ったより長い韓国語の報告は、CampusDownにあります。

出典

1. 先順位抵当と住宅賃借人の対抗力・配当を述べる事例整理。資料の配当額5000万ウォンは、最初の担保物権設定日2018年3月2日当時の施行令に照らし、ソウルで保証金1億ウォン以下なら最優先弁済3400万ウォンまで、と訂正されます。

最終更新: 2026年11月14日