토지의 특징으로 위치의 고정성, 부증성, 영속성, 개별성, 연접성, 용도의 다양성, 이용의 외부효과, 이용 결과에 대한 경직성 등을 들 수 있다. 토지는 위치를 이동시킬 수 없는 대표적인 부동산이다. 위치가 고정되어 있기 때문에 다른 지점의 토지와는 그 위치에 따른 속성이 다르다.

토지의 효용은 고정성에 의해 크게 지배를 받는다. 토지는 거시적 측면에서 토지의 절대량이 증가되지 않는다. 다른 일반 재화들처럼 생산비를 투입하여 물리적인 양을 증가시키지 못한다.

토지의 가격이 상승하더라도 가격의 변화에 대응하는 공급의 신축성이 낮다. 가격 변화에 대하여 토지의 공급은 비탄력적이라는 특성이 나타난다.

토지는 장기간에 걸쳐 각종 재화와 용역을 제공할 수 있는 내구성을 지니고 있으며 사용을 하더라도 소모되거나 마멸되지 않는다. 홍수 등으로 표토가 유실되더라도 전체적으로 불변하기 때문에 다른 재화와는 가치보존이 강하게 인정된다. 토지는 위치와 면적이 고정되어 있으므로 이 세상에 모든 특성이 똑같은 토지란 있을 수 없다. 물리적으로 동일한 물건은 하나밖에 없다는 의미의 개별성을 가진다. 도시를 만들고, 토지 이용은 무엇이며 계획을 할 때 고려해야할 점을 기술해보도록 한다.

도시적 토지이용은 도시 내 인간의 활동을 수용함으로써 여러 활동 간의 접촉을 가능하게 하는 이용 잠재력이다. 계획을 할 때 고려해야할 점은 인간을 중심으로 그 활동의 효율화를 도모하기 위해 필요한 공간 및 물리적 시설의 종류 및 규모, 그리고 위치 등이다. 토지이용계획은 도시계획에서 가장 핵심적인 중요한 위치를 차지한다.

토지이용계획을 통해 도시의 현재와 장래의 공간구성과 토지이용 형태를 결정한다. 도시의 토지이용계획은 국토 및 지역계획의 지침을 수용하고 지구단위의 계획에 지침을 전달하며 계획내용의 실현성을 보장하기 위한 구체적 수단을 제시한다. 목표연도의 토지이용을 공간적으로 배열하는 데 그치지 않고 토지이용의 규제, 개발의 억제와 권장, 공공투자계획 등 정책수단의 수립까지 수행해야 한다.

변화하는 경제, 사회 여건에 따라 수시로 변경되어야 하는 용도지역 등 집행수단 운용의 근거를 제공할 수 있다. 도시가 아름답고 인간성을 유지할 수 있도록 도시공간의 성격과 기능을 조형예술의 관점에서도 다루어야 한다. 토지이용계획의 수행을 통해 계획적 개발을 유도하여 난개발을 억제시켜야 한다.