토지의 특징으로 위치의 고정성, 부증성, 영속성, 개별성, 연접성, 용도의 다양성, 이용의 외부효과, 이용 결과에 대한 경직성 등을 들 수 있다. 토지는 위치를 이동시킬 수 없는 대표적인 부동산이다. 위치가 고정되어 있기 때문에 다른 지점의 토지와는 그 위치에 따른 속성이 다르다. 토지의 효용은 고정성에 의해 크게 지배를 받는다. 토지는 거시적 측면에서 토지의 절대량이 증가되지 않는다. 다른 일반 재화들처럼 생산비를 투입하여 물리적인 양을 증가시키지 못한다. 토지의 가격이 상승하더라도 가격의 변화에 대응하는 공급의 신축성이 낮다.

가격 변화에 대하여 토지의 공급은 비탄력적이라는 특성이 나타난다. 토지는 장기간에 걸쳐 각종 재화와 용역을 제공할 수 있는 내구성을 지니고 있으며 사용을 하더라도 소모되거나 마멸되지 않는다. 홍수 등으로 표토가 유실되더라도 전체적으로 불변하기 때문에 다른 재화와는 가치보존이 강하게 인정된다.

토지는 위치와 면적이 고정되어 있으므로 이 세상에 모든 특성이 똑같은 토지란 있을 수 없다. 물리적으로 동일한 물건은 하나밖에 없다는 의미의 개별성을 가진다. 도시를 만들고, 토지 이용은 무엇이며 계획을 할 때 고려해야할 점을 기술해보도록 한다.

도시적 토지이용은 도시 내 인간의 활동을 수용함으로써 여러 활동 간의 접촉을 가능하게 하는 이용 잠재력이다. 계획을 할 때 고려해야할 점은 인간을 중심으로 그 활동의 효율화를 도모하기 위해 필요한 공간 및 물리적 시설의 종류 및 규모, 그리고 위치 등이다. 토지이용계획은 도시계획에서 가장 핵심적인 중요한 위치를 차지한다.

토지이용계획을 통해 도시의 현재와 장래의 공간구성과 토지이용 형태를 결정한다. 도시의 토지이용계획은 국토 및 지역계획의 지침을 수용하고 지구단위의 계획에 지침을 전달하며 계획내용의 실현성을 보장하기 위한 구체적 수단을 제시한다.

목표연도의 토지이용을 공간적으로 배열하는 데 그치지 않고 토지이용의 규제, 개발의 억제와 권장, 공공투자계획 등 정책수단의 수립까지 수행해야 한다. 변화하는 경제, 사회 여건에 따라 수시로 변경되어야 하는 용도지역 등 집행수단 운용의 근거를 제공할 수 있다. 도시가 아름답고 인간성을 유지할 수 있도록 도시공간의 성격과 기능을 조형예술의 관점에서도 다루어야 한다.

토지이용계획의 수행을 통해 계획적 개발을 유도하여 난개발을 억제시켜야 한다. 장래에 대한 부족한 지식으로 모든 토지자원을 점유해버린다면 장래에 더 유효하게 사용될 토지의 여분이 없게 되어 비경제적 토지이용이 된다.

장기적이고 종합적인 시각에서 토지이용계획을 접근해야 한다. 과거의 토지이용계획들은 빈약한 정보체계를 기초로 하여 이루어졌으나, 오늘날은 방대한 토지정보체계를 바탕으로 계획이 이루어지고 있다. 도시의 실정을 반영한 계획수립과 주민의 의견을 반영하는 주민참여가 더욱 중요해지고 있고, 국민의 정보수준이 높은 현실을 감안할 때 도시계획의 정보화는 행정과 주민의 소통을 강화하는 수단의 하나가 될 수 있다.

토지이용계획은 바람직한 토지이용상태를 이루기 위해 호혜적 관계 활동은 인접하여 배치하고, 상충관계활동은 격리하여 일어나도록 하는 것이다. 기존 여건의 토대 위에 바람직한 토지이용체계를 이루기 위해 필요한 용도외 분량의 토지를 용도별 특성에 따라 적절하게 입지 및 배분하는 행위이다. 토지이용계획은 현실적 불만사항 개선 및 희망사항을 담은 목표를 설정하고 현황에 대한 조사 및 분석을 한다.

토지이용 공간배치 대안 설계 및 평가를 통한 계획확정을 하고 계획을 실현하기 위한 정책수단을 강구한다. 토지이용계획과정은 외부조건으로서의 관련 계획 및 정책 검토 외에 내부 조건으로서의 토지이용현황에 대한 철저한 분석이 수반되어야 한다. 목표 설정은 철저한 분석을 토대로 진지하게 접근되어야 하는 성질의 것이다.

아래에서 'Simcity Build it‘ 게임을 이용하여 토지계획을 세워보고 도시를 운영해 보고자 한다. 심시티 빌드잇(Simcity Buildit)은 심시티 시리즈의 모바일 버전으로 2014년 10월 22일과 24일에 각각 안드로이드와 iOS 플랫폼으로 캐나다 등의 국가에서 최초로 출시하였고, 2014년 12월 16일에 한국을 비롯한 전 세계에 두 플랫폼으로 동시에 발매하였다.

각 버전 간에 약간의 차이점이 있으며 친구 초대나 한쪽은 특정 건물을 볼 수 없다든지 하는 차이가 있다. ios와 안드로이드 합쳐 총 1억명 이상의 다운로드 보유 중이다. 인구는 주거 건물을 건설 및 업그레이드로 인구를 늘릴 수 있고,시민 소득을 통해 행복도를 올리면서 도시를 계속 구성한다. 최고 세수는 시민 소득 대비 20% 이며, 수도, 하수, 쓰레기 처리, 전기 등 4가지의 서비스를 잘 진행해야한다. 또한 상업 건물에 공장에서 생산되는 물건들을 만들 수 있고, 생산품들을 통해 도시를 잘 유지해 나가야 한다.