금융구조 ‘프로젝트 파이낸싱’이 알려진 지 15년이 다 되어 간다. 프로젝트 파이낸싱은 그 초이게 매우 획기적으로 여겨졌고 많은 사람들의 이목이 집중되었었다. 당시 자신의 사업에 자금 조달을 하기 어려웠던 시행사나 시공사에게는 자금을 마련할 수 있는 방법이었고, 부동산 투자자에게는 투자 자금을 다른 방법보다 더 많이 유치할 수 있는 금융기법으로 인식되었다. 그러나 사실은 이와 조금 달랐다. 물론 몇 개의 신용도 높은 건설 업체에서는 투자 자금 조달이 가능하였지만, 사실상 건설사의 신용이 크게 작용하였다.

당연한 이치이지만 프로젝트 파이낸싱이 처음 알려질 때는 신용도와 무관하게 자금 유치가 가능한 것처럼 알려졌기 때문에 일견 실망의 목소리가 들렸다. 프로젝트 파이낸싱이 그 효과를 발휘한 것은 외환위기 이후였다. 우리나라에 외환위기가 지나간 이후 짧은 기간 동안에 개발시장으로 대규모의 자금을 공급하여 부동산 시장이 다시 그 활기를 되찾을 수 있도록 한 것이 바로 프로젝트 파이낸싱이었던 것이다. 부동산 시장을 활성화 시키며 그 역할을 해 내었던 프로젝트 파이낸싱은 다시 부동산 시장이 침체기로 접어들면서 그 공헌이 유명무실화 되고 말았다.

프로젝트 파이낸싱을 통해서 유입된 자금들은 부동산 시장의 사업성보다 시공사의 신뢰, 보증을 담보로 하고 있었다. 프로젝트 파이낸싱을 통해 자금을 공급받았던 사업장들은 부동산시장이 어려워짐에 따라 시공사가 부실해 지면서 운명을 함께하게 된 것이다. 또한 지난 2009년, 자본시장통합법이 시행되었다. 자본시장통합법은 그 이름대로 자본시장에서 존재해 왔던 다양한 법률을 통합하는 것을 목적으로 하고 있는데, 이에는 증권거래법이나 자산운용법 등 16개의 법률이 포함되어 있었다.

자본 시장에 대한 합리적인 규제를 기반으로 하여 금융회사의 대형화와 전문화를 촉진시키고 투자자에 대한 보다 강력한 보호를 목적으로 하고 있다. 자본시장통합법이 시행되자 금융시장에는 다양한 변동이 일어났는데, 다양한 금융 부분의 경계가 무너져서 그동안은 서로 독립되어 있던 기관까지 서로 경쟁 체계가 죄기 시작하였다. 이러한 변화에 기반하여 재무투자기관은 자금 운용을 통해서 수익을 창출하겠다는 본연의 목적을 달성하기 위해 부동산 개발사업에 참여하는 방식을 취할 것으로 기대되었다.

이에 부동산개발금융과의 증권사, 부동산집합투자기구, 사모집합투자기구가 서로 연계되고 활성화되었다. 이처럼 부동산 관련 사업은 우리나라의 다양한 금융 구조의 영향을 받아 왔으며, 또 영향을 미치기도 하였다. 부동산 관련 산업은 5년 전만 하더라도 우리나라 전체 GDP에서 약 12.7%의 비중을 차지하고 있을 정도로 그 의미가 매우 컸다. 게다가 부동산이 투자의 개념이 아닌 거주의 대상이라는 측면에서 고려해 본다면 부동산 관련 사업이 사회 전반에 미친 심리적 효과도 적지 않을 것으로 예상된다.

그렇기 때문에 부동산 금융 산업에 대한 논의는 우리나라 사회 경제 전반에 대한 논의라고도 볼 수 있다. 따라서 본 글에서는 부동산 금융 산업이 과연 어떠한 것이고 금융위기 전과 후에 각각 어떠한 양상을 보이고 있는지에 대해 이야기 해 보고자 한다. 부동산 개발금융의 정의 부동산 개발금융이란 부동산 개발 사업에 금융을 합친 이야기이다. 이 때 부동산 개발 사업은 토지를 택지나 공장용지, 주택부지 등으로 개발하거나 건축물이 그 밖의 공작물을 신축이나 재건축하는 사업을 일컫는다고 부동산투회사법에서는 이야기한다.

결국 부동산 개발 사업이란 개발이라는 과정을 기반으로 해서 부동산의 가치를 증대하는 사업 방식이나 건축법상 신축, 증축 등을 모두 이르는 말이다. 결론적으로 부동산 개발 금융은 부동산 개발을 위해 소비되고 이용되는 자금 전체, 그 자금을 다루는 행위 전체를 말하는 것이다. 외환위기 이전과 외환위기 이후의 부동산 개발 금융의 차이는 단적으로 이야기 하자면 시공사와 신행사가 분리되었는지 여부이다. 외환위기 이전에는 시공사와 시행사가 동일했기 때문에 시공사이자 시행사인 업체가 모든 리스크를 부담하게 되었다.

그러나 외환위기 이후 시공사와 시행사가 분리되면서 시공사에게 95%가량의 리스크가 부담되고 시행사는 비교적 리스크 부담으로부터 자유로워지게 되었다. 이는 프로젝트 파이낸스를 기반으로 하여 시공사와 시행사 뿐만 아니라 금융기관까지 그 리스크를 분담하는 추세로 이어질 전망이다. 외환위기 이후 부동산의 개발 금융은 프로젝트 파이낸스 대출과 유동화 방식으로 발전하게 되었다. 우리나라는 외환위기를 겪고 난 이후 분양위험과 주택사업자를 분리하기 위해서 시행과 시공으로 역할 분담을 하기 시작했다.

이에 따라 소형 시행사들이 토지매입 대금과 같은 초기의 개발자금을 조달하기 위한 방편으로 부동산의 프로젝트 파이낸스를 활용하게 된 것이다. 이에 2000년대 이르러 침체된 주택 경기를 활성화 하기 위해 시작된 분양가 자율화, 전매제한 폐지 등의 부동산의 시장 규제 완화는 부동산 파이낸스 프로젝트의 상승에 힘을 빌려주었다. 부동산 시장에 대한 규제가 완화되면서 주택가격은 상승하게 되고 더 많은 시행사에서 이에 투자를 하기 위한 신규자금 조달을 위해서 부동산 프로젝트 파이낸스를 통해 대출을 하게 된 것이다.

게다가 건설사들 또한 신규 자금을 조달하기 위해 부동산 프로젝트 파이낸스를 적극적으로 활용하고, 금융권에서도 자체적으로 이와 같은 서비스에 대한 외형 확대의 노력을 하였다. 이와 같은 부동산 프로젝트 파이낸스는 시장의 발달은 은행권과 부동산, 임대업에도 영향을 미치게 되었다. 부동산업자와 임대업자의 은행권 대출 비용이 외환위기 이후 크게 증가한 추세를 보인 것이다.

하지만 반면에 건설업과 관련된 대출 비용은 크게 변동하지 않았다는 것이 특징이다. 부동산 파이낸스 프로젝트의 대출 증가와 함께 발달된 시장이 있는데 바로 부동산 프로젝트 파이낸스 ABS 시장이다.

ABS 시장에서는 부외금융, 즉 모기업 재무상태와 분리해서 자금을 조달할 수 있다는 것이 가능하다는 것이 이점으로 작용하고 있었다. 하지만 ABS 시장을 통해서 마냥 자유로운 자금 조달이 가능했던 것은 아닌데, 자산유동화법상 SPC 설립을 통해서 중장기적인 유동화 증권을 발행하는 방식을 취하고 있기 떄문에 개발사업에는 비교적 적합한 반면에, 만기가 도래한 경우 ABS를 재발행하려면 새로운 SPC를 설립해야 한다는 것이 제약점이었다. 결국 전반적으로 고려했을 때 부동산 개발 금융이 은행만을 통한 직접 대출의 형식에서 탈피하고 자본시장을 기반으로 한 자산유동화 형식으로 변모했다는 것이 외환위기 이후 부동산 시장 호황의 특징이라고 할 수 있다.

부동산 프로젝트 파이낸스로 인해 은행권의 대출 중 부동산과 임대업을 위한 대출 비중이 크게 증가했다는 것 또한 외환위기 이후의 특징으로 이야기할 수 있다. 부동산 개발 금융 시장이 시행사를 중심으로 한 개발사업구조로 전환됨에 따라서 외환위기 이후 은행권의 부동산과 임대업 대출 비중이 크게 증가했다는 것이다. 더 나아가 외환위기 이후 부채비율이 감소하였다는 것도 특징으로 들 수 있는데, 이는 건설사들이 이전에는 기업 금융의 형태로 자금조달을 했던 반면에 외환위기 이후 프로젝트 파이낸셜 개발 금융을 활용하게 되었기 때문에 발생한 현상으로 보인다.

외환위기 이후, 금융위기 이전의 상황은 지금까지 언급한 바와 같다. 그러나 이와 같은 상황은 이내 2006년 정부의 부동산 과열 억제 규제를 강화하면서 분양 시장이 위축됨에 따라 정리되었다.