부동산은 우리 나라의 가계에 있어서 제일 중요한 자산 중 하나라고 할 수 있다. 그래서 부동산의 가격 변동은 가계와 중앙 정부를 비롯한 경제의 주체들이 향후에 할 선택에 아주 중요한 요소라고 할 수 있다.

통계청에서 보고한 가계 금융 복지 조사의 결과에 따르면, 우리 k라 가계의 자산 중에서 실물 자산이 차지하는 비중을 따져 보았을 때, 2015년 기준으로 73.5%로 집계되었다. 주요 나라들인 미국은 31.5%, 일본은 40.9%, 영국은 50.1%, 유로존에서는 58.3%, 호주에서는 61.3%로 나타났다고 하는데, 이 나라들에 비할 때 매우 높은 수준인 것을 알 수 있다.

또한, 부동산 시장 경기의 불안정성은 단지 부동산 뿐 아니라 경제의 전반에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있다. 주택시장이 침체되는 것은 가계의 전반적인 소비를 위축시킨다. 또한, 우리 나라 건설 분야 산업의 경기를 하락시킬 수 있으며, 금융 기관의 건전성을 훼손시킬 가능성 또한 생긴다. 부동산 가격이 급등하는 경우에도 문제가 크다. 실제 수요자들의 주택 구매가 어려워지는 문제가 발생하며, 시중의 자금이 부동산 시장 쪽으로만 쏠림으로써, 효율적인 자원의 배분이 저해될 수 있다.

또한, 근로자의 근로 의욕이 감퇴될 위험성이 있으며, 가계에서의 불평 문제 심화 등의 부작용이 생길 수 있다. 우리 나라의 부동산 시장은 시기에 따라서 상승세와 하락세가 분명히 존재한다. 따라서 부동산 시장의 전망 분석은 전문가들 뿐만 아니라, 투자가 목적인 국민들이든지 거주가 목적인 국민들이든지 늘 큰 관심을 가지고 있는 부분이다. 최근에는 수도권 지역을 중심으로 해서 부동산 시장의 상승세가 이어지고 있다. 이에 따라 향후 주택 매매시장의 전망에 대한 국민들의 관심이 더욱 더 커지고 있다.

오늘날 부동산의 경기에 대해서 올바르게 판단한 후에, 부동산 값의 방향을 예측하는 것은 향후 정부의 관련 정책 결정 과정과, 국가의 거시적 경제의 안정을 유지하는 데에 아주 중요하다. 경기 상태가 좋지 않은 경우 과도하게 시장 안정화 정책을 펼치면, 경기 하락을 가속화시킬 수가 있으며, 경기의 정점에서 시장을 부양하느 정책을 펼친다면 경기가 과열되게 상승하는 원인이 될 수도 있는 것이다. 본 보고서에서는, 주택 매매 가격과 주택의 거래량 등의 자료를 통해서 지금의 부동산 시장에 대해서 진단해 보는 내용을 다룰 것이다.

부동산 시장을 분석할 때에는 보통 주택이 매매되는 가격의 순환과 변동을 산출하고 부동산 시장의 경기 순환을 회복기, 호황기, 후퇴기, 침체기로 나누어서 분석하는 방법을 쓴다. ‘경기 순환’이란, 경기에 있어서 저점을 기준으로, 이 다음에 다시 생기는 경기 저점까지의 순환을 뜻한다. 그 사이를 회복기, 호황기, 후퇴기, 침체기의 4단계로 구분한다.

확장 국면은 저점에서 정점까지를 말하고 정점에서 저점까지를 수축국면으로 정의하고 있다. 또 부동산 시장 경기의 변동에 대해서 알아보기 위해서, 주택의 매매 가격을 장기 추세와 순환 변동으로 구분하여 분석한다.

최근의 부동산 시장의 경기 순환에 대해서 살펴보겠다. 우선 전국적인 추세를 먼저 살펴볼 것이다. 전국의 부동산 시장은, 위의 그림에서 나타내는 경기의 순환 주기 상에서 볼 때 현재 후퇴기에 진입해 있는 상태이다. 국내의 부동산 시장의 경기는 2012년 이래로 수축국면의 상태를 보였으며, 2015년 초가 지나면서부터는 점차 회복기에 진입하게 되었다. 중앙 정부가 적극적으로 부동산 시장의 경기 활성 정책을 펼치면서 2015년 중반에는 우리 나라 부동산 시장의 경기가 정점을 기록했다.

그 이후에는 점차 다시 경기가 둔화되었고, 현재는 후퇴기에 진입한 상태라고 볼 수 있다. 수도권의 부동산 시장은 전국과는 상황이 다르다. 수도권의 부동산 시장은 현재 경기 순환 주기 상에서 볼 때 호황기에 있다. 2012년부터 수도권의 부동산 시장은 수축국면에 있었다. 그리고 이 불황은 꽤 긴 편이었다. 그러나 2015년을 기점으로 다시 확장국면을 맞게 되었다. 2016년 초반에는 다시 주춤하는 모습을 보였긴 하지만, 여전히 확장국면을 유지하고 있는 것으로 판단된다.

지방으로 눈을 돌려 살펴보면, 지방의 부동산 시장의 경기는 경기 순환 주기 상에서 볼 때, 수축기에 들어가 있다. 지방의 부동산 시장 경기는 2014년 중반부터 2015년 초반까지 확장국면을 보였다. 지방에서 주택의 매매가격 지수는 2015년 중반에 정점에 도달한 후에는 후퇴기를 거쳐서 지금은 후퇴기에 진입해 있는 상태이다.

현재 우리 나라 부동산 시장의 수급에 대한 분석을 수요와 공급의 측면으로 나누어서 살펴보겠다. 우선 수요의 측면에서는 국민들의 소득과 고용 상태, 그리고 주택을 구입할 수 있는 능력 등에 대해서 종합적으로 고려한 결과, 가계에서 주택을 구입할 수 있는 여력은 미래에 점차 줄어들 것으로 예상되는 상태이다.

우리 나라 국민들의 가계 실질 소득은 2015년 3/4분기를 지나면서 마이너스대로 바뀌게 되었다. 거기에다 근로자의 명목 임금 상승률 또한 정체될 것으로 예상되어 소득이 늘어날 것으로 보이지가 않는다. 고용 시장을 살펴보면, 더욱 더 정체가 될 것으로 보인다. 그야말로 꽁꽁 얼어 붙었다. 이렇게 가계가 주택을 구매할 수 있는 능력은 2015년 말 이후로 지속적으로 줄어들고 있는 상황이다. 그리고 과도한 가계 부채로 인해서 중앙 정부의 부동산 대출 규제 또한 강화될 것으로 보인다.

기준 금리는 1.25%로 하락했는데 이는 사상 최저치라고 한다. 부동산 시장의 활성화를 위한 금융 규제의 완화 정책은 일관적으로 추진되고 있는 것으로 보인다. 그렇지만 처분 가능 소득에 대비한 가계 부채의 상승폭은 지나치게 확대되고 있는 상태이다. 그래서 향후 대출 규제가 강화될 것으로 보인다. 부동산에 대한 소비자 심리에 대해 살펴 본 바에 의하면 2015년 말 이후 크게 낮아졌다가, 최근에는 다시 반등하는 추세라고 한다. 주택 매매 시장의 소비 심리 지수는 2015년 하반기이후에 큰 폭으로 낮아졌다고 보고되었다.

그래도 주택 매매 시장 소비 심리 지수는 최근에는 수도권을 중심으로 해서 점차 상승하고 있는 모습이다. 우리 나라 부동산 시장에서는 여전히 전세의 공급량 대비 수요가 훨씬 많은 상황이다. 그렇지만 이미 벌써 매매가 대비 전세가는 70% 중반을 넘어서 있고, 지금은 전세가 상승세가 조금씩 둔화되고 있는 상황이다.

공급의 측면에서 살펴보겠다. 부동산 공급 측면에서 보면, 주택 인허가 물량은 수도권 지역을 중심으로 해서 2015년 사상 최대의 수치를 기록했다.

2016년에도 그 증가의 추세는 유지되고 있다. 2015년의 부동산 인허가 물량은 대략 76만호였다.

이는 통계를 집계한 이래로 제일 높은 수치였다. 2016년에도 인허가 물량은 증가하고 있는데 올해 6월 말까지의 데이터를 보면 35.5만호이며, 이는 2015년의 동기와 대비할 때 18.4% 증가한 수치이다. 이러한 주택 인허가 물량은 착공으로 이어지게 된다.

따라서 아파트의 분양 물량 또한 과거 동기에 대비할 때 높은 수준을 유지하고 있다. 2015년에는 수도권 지역과 지방 모두 착공의 실적이 40만 호가 넘었다.

이 또한 통계 집계 이래 사상 최대의 수치이다. 2016년의 주택 착공 실적은 2015년 사상 최대치를 찍은 이래로는 감소세를 보이고 있지만, 그래도 여전히 높은 수준으로 보고되고 있다.