경제학에서 수요와 공급의 법칙에 따르면 수요는 열등재가 아닌 이상 소득에 비례, 해당 재화의 가격에 반비례한다. 공급은 반대 방향으로서 가격이 오르면 증가한다. 그러나 여기에는 시간차가 존재한다.

하루만에 만들어 팔 수 있는(공급) 마스크 등 타 재화에 비해 부동산은 공급의 탄력성이 낮기 때문이다. 건물을 짓는 데는 몇 년이 걸려서 생산 공급에 버퍼링이 있을뿐더러 토지는 몇십년의 간척사업이 이루어지지 않는 이상 아에 공급이 증가하는 것이 어렵다.

그렇다면 변동에 제한이 명백한 부동산 경기의 흐름은 대체로 수요에 의해 촉진된다. 부동산 경기 변동 요인과 시장의 특성, 이에 대한 분석 방법에 대해 알아보고자 한다.

부동산 경기 변동을 설명하는 이론 중 순환론은 부동산 시장이 주기적으로 상승과 하강 국면을 맞는다는 것이다. 부동산 시장도 주식이나 다른 재화, 용역에 대한 시장과 같이 호황기와 불황기가 순환을 반복한다. 보다 구체적으로는 호황을 지나 정점에 이른 뒤 점차 후퇴하고 저점에 도달하면 다시 회복하기 시작한다(상향, 후퇴, 하향, 회복 단계). 이를 가늠하는 선행지표로는 건축 허가 면적, 용적률, 공실률 등이 있다.

현행 상황을 판단하는 동행지표로는 건축량, 거래량이 있고 후행적으로는 건축 완공량 등이 존재한다. 둘째 계절적 변동으로는 대학 개강 전 대학가 임대주택 거래가 활발해지고 방학 때보다 상승하는 것처럼 계절을 타는 것을 들 수 있다.

셋째 시간이 지남에 따라 경기가 변화한다고 보는 장기적 사이클 변동론이 있다. 집값이 5년에서 10여 년 정도 상승하면 이후에는 5년 여 정도는 유지되거나 오히려 하락한다는 것인데, 장기적으로는 30, 50년 이상의 기간으로서 지역이 신규로 개발되거나 기존 지역이 재개발되는 경우를 들 수 있다. 예기치 못한 자연재해, 전쟁 등 외부요인에 의한 무작위 변동 또한 존재한다.

그 외에도 정책, 금리와 이로 인한 유동성 변화, 소비자 심리, 해외 부동산 가격의 영향, 환율 등 요인으로 판단하는 방법이 있다. 부동산 가격에 거품이 있다는 버블론의 경우에는 과거 일본 부동산을 사례로 많이 들고 있다.

버블론에 대해서는 이견이 존재한다. 네덜란드 튤립처럼 실용적이지 않은 것에 대해 단기적으로 과열된 것이 아니라, 아무리 투기나 모험, 도박을 좋아하지 않는 사람이더라도 실거주 할 1개 이상의 주택은 누구나 필요로 하기 때문이다.