ほぼ15年知られていた手法と、失望

プロジェクト・ファイナンスは、このノートが書かれたとき、知られてからほぼ15年だった、と報告は書く。その幅はノートの相対的な言い方のままにとどめ、いまの公式な総数としては扱わない。当初この手法はきわめて画期的に見え、多くの人の関心が集まった。自分の事業の資金調達が難しかった施行者や施工者には資金を用意する方法に、不動産の投資家には他の方法より多く投資資金を集められる金融技法に、見えた。

実際には、書き手によれば、少し違っていた。信用の高い建設会社のいくつかでは投資資金の調達が可能だったが、事実上は建設会社の信用が大きく働いた。初めて知られたときは、信用度と無関係に資金が集められるように聞こえたため、一瞥、失望の声が聞かれた。

その効果が発揮されたのは為替危機のあとだった、とされる。韓国に為替危機が過ぎたあと、短い期間に開発市場へ大規模な資金を供給し、不動産市場が活気を取り戻すのを助けたのが、まさにプロジェクト・ファイナンスだった、という。危機の年は固有の本文になく、ここでは補わない。市場を活気づける役割を果たしたこの手法は、不動産市場が再び沈滞に入ると、その貢献が名目だけになってしまった。プロジェクト・ファイナンスを通じて流入した資金は、不動産市場の事業性よりも施工者の信頼と保証を担保にしていた。資金を受けた事業場は、市場が苦しくなり施工者が不実になると、運命をともにした。

2009年の法律と、相対的な言い方のままにとどめるGDPの割合

2009年、資本市場統合法が施行された。名のとおり、資本市場に存在してきたさまざまな法律を統合することが目的で、証券取引法や資産運用法など16の法律が含まれていた。ここでの目的は、資本市場に対する合理的な規制を基に、金融機関の大型化と専門化を促し、投資者をより強く保護することだとされる。法が施行されると、さまざまな金融部門の境界が崩れ、それまで独立していた機関どうしも競争し始めた。この変化を基に、財務投資機関は資金運用で収益を上げるという本来の目的のため、不動産開発事業に参加するだろうと期待され、証券会社、不動産集団投資機構、私募集団投資機構が開発金融と結び、活発になった。

不動産関連産業は、「たった5年前」には韓国全体のGDPの約12.7パーセントを占めるほど、その意味は非常に大きかった、とノートは書く。その数はノートの相対的な言い方のままにとどめ、いまの公式な総数としては扱わない。加えて、不動産が投資の概念ではなく居住の対象だという面から見れば、関連事業が社会全体に及ぼした心理的な効果も小さくないだろう、と書き手は添える。それゆえ不動産金融産業についての議論は、韓国の社会経済全体についての議論とも読める、とされる。

ここでの定義では、不動産開発金融とは、不動産開発事業に金融を合わせた話である。不動産開発事業は、不動産投資会社法の言い方としてノートが引くところでは、土地を宅地や工場用地、住宅敷地などに開発し、あるいは建築物その他の工作物を新築・再建築する事業を指す。要するに、不動産開発のために消費され用いられる資金の全体と、その資金を扱う行為の全体を言う。

リスクの分離、ABS市場、そして2006年の強化

為替危機の前とあとの開発金融の違いは、端的に言えば施工者と施行者が分離されたかどうかだ、と報告は書く。危機の前は施工者と施行者が同一だったため、施工者であり施行者である業者がすべてのリスクを負った。危機のあと両者が分離され、リスクのおよそ95パーセントが施工者に負わされ、施行者は比較的その負担から自由になった。これはプロジェクト・ファイナンスを基に、施工者と施行者だけでなく金融機関までリスクを分担する流れへつながる、と見込まれた。小型の施行者は、土地購入代金のような初期の開発資金を調達する方策として、不動産のプロジェクト・ファイナンスを用いるようになった。2000年代に入り、沈滞した住宅景気を活気づけるために始まった分譲価格の自由化、転売制限の廃止などの市場規制の緩和は、プロジェクト・ファイナンスの上昇を助けた。規制が緩むと住宅価格は上昇し、より多くの施行者が新規資金のためにこの手法で借り入れ、建設会社も積極的に用い、金融側もサービスの外延を広げようとした。

不動産業者と賃貸業者の銀行貸し出し費用は、為替危機のあと大きく増える傾向を示した、とノートは書く。一方、建設業に関連する貸し出し費用は大きくは変わらなかったのが特徴だ、とされる。貸し出しの増加とともに発達したのが、不動産プロジェクト・ファイナンスのABS市場である。ここでの利点として挙げられるのは簿外金融、つまり親会社の財務状態から切り離して資金を調達できることだ。ただし、資産流動化法上、特別目的会社の設立を通じて中長期の流動化証券を発行する方式のため、開発事業には比較的適する一方、満期が到来したときにABSを再発行するには新しい特別目的会社を設立しなければならない、という制約があった。

全体として、為替危機のあとの不動産市場の好況の特徴は、開発金融が銀行だけを通じた直接貸し出しの形式を離れ、資本市場を基にした資産流動化の形式へ変ったことだ、と書き手は言う。市場が施行者を中心とする開発事業の構造へ転換したのに伴い、銀行の不動産・賃貸業向け貸し出しの比重も危機後に大きく増えた。さらに危機後に負債比率が下がったことも特徴として挙げられ、建設会社が以前は企業金融の形で資金を調達していたのに対し、危機後はプロジェクト・ファイナンスの開発金融を用いるようになったためだ、と見られる。ここまで述べたのは、為替危機のあと、のちの金融危機の前の状況である。しかしこのような状況は、2006年に政府が不動産の過熱抑制規制を強化し、分譲市場が縮小するにつれて、整理された、とノートは書く。その年は2006年のままにとどめる。同じ韓国語の報告の全文は、CampusDown にある。

参考文献

1. 知られてからほぼ15年だった、とノートが書くプロジェクト・ファイナンスに関する学生の報告。その幅は相対的な言い方のままにとどめる。
2. 為替危機のあとの効果、16の法律をまとめた2009年の資本市場統合法、「たった5年前」のGDP約12.7パーセントという相対的な言い方。
3. 施工者と施行者の分離、資産流動化法に基づくABS市場、下がった負債比率、2006年の過熱抑制強化。その年はそのままにとどめる。

最終更新：2026年11月14日