최근 언론의 보도에 의하면 전세의 월세화 진행이 가속화되고 있음을 알 수 있다. 전세의 월세화에 대한 논의는 1995년 이후 꾸준히 월세가 증가하는 추세를 보이며 대두되었다. 당시 전국에서 월세 가구의 비중은 약 14%에 머물렀고, 전세 가구의 비중이 약 30%가량 차지하고 있었다.

그러나 사회적 변화에 따라 주거 형태의 선호도가 달라지며 2010년에는 월세가구가 21%를 차지하고, 전세가구가 22%를 차지하기 시작하였다. 즉, 월세 가구는 2배 가까이 증가하였음에도 불구하고, 전세 가구는 오히려 감소했다. 이와 같이 월세 가구와 전세 가구 간의 현황을 파악하고, 구조적인 변화를 예측하는 것은 대단히 중요하다.

이는 국민 생활의 근간을 이루는 주택과 관련하여 국가가 정책을 세우기 위해서 반드시 필요한 일이기 때문이다. 최근 월세 거래량이 전세 거래량을 사실상 추월하는 등 국내 주택임대시장에서 월세 가구가 차지하는 비중은 더욱 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 전세계약이 대다수였던 아파트에서조차 월세 비중이 40%에 육박했다고 보도했다. 이와 함께 국토교통부는 2014년 1월을 기점으로 전·월세 거래량은 10만1605건으로, 이 가운데 월세가 4만7416건으로 46.7%에 달했다는 사실을 공표했다.

이는 국토부가 월별 전·월세 거래를 조사하기 시작한 2011년 이후 사상 최대 규모라는 점에서 더욱 의미가 있다. 수도권은 비수도권에 비해 월세 가구보다 전세 가구가 많았지만, 2015년 서울의 월세 거래량은 15만 4천 건, 전월세에서의 비중이 41%이며 모두 지속적으로 증가하는 추세이다. 이는 서울연구원 <시민경제연구실>의 연구결과를 바탕으로 기사로 보도화된 바가 있다. 이와 함께 비수도권도 월세가구의 비중은 꾸준히 증가하고 있으며 그 추세는 더욱 확대되고 있다.

서구 문화와 달리 자가 주거를 선호하고, 따라서 월세보다는 전세를 선호하던 한국 사회에는 무슨 변화가 일어나고 있는 것일까. 월세가 전세에 비해서 증가하고 있는 원인에 대해 살펴보기로 한다. 과거와 다르게 1인 가구, 소수 가구의 증가가 주택시장에도 큰 변화를 이끌고 있다. 1인 가구, 소수 가구는 주택가격이 안정화되는 추세에 따라 월세 거주 비중을 선호한다. 이에 따라 전세 가구에 대한 거래가 감소하고, 임차거주를 선호하는 현상이 장기화되고 있음을 알 수 있다.

KB 경제보고서에 의하면 2030년까지 1인~3인 가구는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다고 한다. 특히 1인~2인 가구의 증가속도가 높을 것으로 예상된다. 월세 가구 중 1~3인 가구 비중이 77%에 이르고 1인~2인 가구도 57%에 달하기 때문에 향후 소수거주 가구 증가에 따라 월세가구 증가 가능성도 높아질 것으로 예상된다.

이를 지역별로 자세히 살펴보면, 수도권의 경우 비수도권에 비해 1~2인 가구 비중 증가 속도가 다소 느리게 나타난다. 이는 수도권이 비수도권에 비해서는 월세가구 비중 증가 속도가 다소 느릴 것으로 해석할 수 있다.

통계청의 자료에 근거하면 5대광역시 기준 2010년 현재 이미 월세가구의 비중이 23%로 전세가구(18%)보다 높다. 그리고 수도권의 경우 월세가구 비중은 22%로 전세가구(30%)보다 낮은 수준이다.

KB 경제보고서에 의하면, 글로벌 금융위기 이후 저금리가 지속되는 가운데 전월세 전환률은 높은 수준을 기록하고 있어 임대인은 전세보다 월세를 선호한다고 보고하였다. 2013년 3월 현재 정기예금 신규 취급 금리는 3.04%를 기록하고 있는 가운데 전국 월세이율은 10.2%로 금리 차는 7.16%에 달한다.

따라서 임대인의 입장에서 바라볼 때, 전세 자금을 받아 시중 은행 등에 예치하기 보다는 다달이 월세금을 받는 것이 더욱 유리할 것이다. 또한 금융자산에 투자하는 것보다 안정적인 수익 창출이 가능할 것이므로 월세로 전환하여 운영할 요인이 더욱 증가할 것이다.

이와 더불어 최근 주택담보대출의 금리도 3~4%대의 낮게 운영되고 있다. 따라서 임대인의 입장에서는 주택담보대출을 받아 전세금을 반환하고 월세로 운영할 가능성도 커졌다. 이처럼 경제 전반적으로 저금리 추세가 지속될 경우 월세 선호 현상은 계속 이어질 전망이다.

주택가격의 안정세 진행도 이 추세를 더하는 요인이다. 2008년 이후 서울 경기 등 수도권을 중심으로 주택매매가격이 안정적인 추세를 나타내고 있다.

따라서 투기성을 가진 주택매매 거래의 빈도와 거래량은 점차적으로 감소하고 있다. 주택을 거래를 통한 투자의 대상이 아닌 주거로 보는 경향이 짙어지기 시작하면서 임차거주를 선호하는 사람들이 증가하였다.

주택가격은 과거에 비해 월등히 높은 수준을 유지하고 있기 때문에 주택가격 상승으로 매매차익을 통한 자본소득을 기대할 수 없는 임대인들도 증가했다. 따라서 매매차익이 아닌 임대소득을 추구하고자 월세로 전환하려는 유인이 높아졌다. 임대인들의 동기는 즉각적으로 주택시장에 반영될 것이다. 월세 전환시 임차인에게 더 좋은 혜택을 제공한다거나 하는 등의 이익을 제공하며 월세로 전환을 유도할 것이다. 부동산 시장에 쏟아져 나오는 월세 가구는 공급량이 이전에 비해 증가하여 월세금의 하락을 초래할 것이다.

현재 한국사회에서 대두되는 문제 중의 하나가 ‘취업대란’이다. 2008년 금융위기 이후, 지속적으로 경기가 침체했고 기업들이 투자를 줄이고 소비심리가 위축되면서 경기가 회복될 기미가 보이지 않는다. 이로 인해 국민들의 소득 수준은 이전에 비해 점차 하락하고 있으며, 직업이 안정적이지 못한 가구의 비중이 크게 증가하고 있다. 무엇보다 점차 고령화되면서 소득의 규모가 적은 노인 인구 역시 크게 증가하고 있다. 가계금융복지조사에 따르면 2012년을 기준으로 하여, 월세가구 중 60%가 소득이 낮은 1, 2분위로 구성되어 있음을 발견했다.

월세가구 중 소득 2분위 가구가 31%로 가장 높고 1분위, 3분위가 각각 29%, 22%로 그 뒤를 잇는다. 이는 월세 가구에서 유의미한 비중으로 저소득층 비중이 높은 상황임을 반증한다. 비수도권 월세가구의 소득 1, 2분위 비중은 약 64%로 수도권 56% 보다 다소 높았다. 수도권과 비수도권의 월세가구수 및 소득별 분포는 유사하게 나타나나 수도권의 월세가구수 및 상위 소득 분위 가구 비중이 소폭 높은 것으로 나타난다.