임차인 보호와 토지 거래, 경매 용어 정리

• 전세권은 물권이라 양도와 임의경매가 가능하지만 임차권은 채권 계약이라 양도와 임의경매가 어렵다.
• 인도와 전입신고로 대항력이 생기고 확정일자를 더하면 우선변제권을 얻으며 이사 후에는 등기명령으로 권리를 유지한다.
• 토지거래허가는 신청일로부터 15일 이내 교부되며 무허가 계약은 2년 이하 징역 또는 벌금 대상이다.

임차권과 임대차 보호법

• 전세권은 민법상 물권이어서 양도와 재임대가 가능하고 필요하면 임의경매로 금액을 보전할 수 있다고 설명한다.
• 임차권은 당사자 사이의 채권 계약이라 양도와 재임대, 임의경매가 어렵고 보증금 반환 소송을 거쳐 경매를 신청해야 한다고 정리한다.
• 약정이 없으면 언제든 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1개월 뒤 효력이 생긴다고 소개한다.
• 기간이 끝나도 사용을 계속하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 본다고 설명한다.
• 등기를 하지 않아도 주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기고 상가는 인도와 사업자등록 신청으로 대항력이 생긴다고 정리한다.
• 대항 요건에 확정일자를 더하면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 우선변제권이 생긴다고 설명한다.
• 임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 채 이사해도 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 제도로 계약 종료와 보증금 미반환이 요건이라고 소개한다.
• 상가건물 임대차보호법은 보증금이 지역별 기준 금액 이하일 때 적용되며 서울은 9억 원, 광역시는 5억 4천만 원 등으로 나뉜다고 정리한다.

토지거래허가제와 경매

• 허가구역의 토지 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약은 시장과 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다고 설명한다.
• 신청에는 허가신청서와 토지이용계획서, 자금조달계획서가 필요하고 허가증은 신청일부터 15일 이내에 교부된다고 소개한다.
• 지정 효력은 5년 이내이며 주거지역 60제곱미터와 상업지역 150제곱미터 등 용도별 기준 면적을 넘으면 대상이 된다고 정리한다.
• 상속과 증여, 기준 면적 미만의 토지, 공익사업을 위한 협의 취득과 수용, 체납 처분과 강제집행은 허가가 필요 없다고 한다.
• 허가 없이 계약하면 2년 이하 징역 또는 벌금이 부과되고 허가 목적대로 쓰지 않으면 이행강제금이 부과된다고 설명한다.
• 저당권은 확정 금액을, 근저당권은 변동 가능한 불확정 금액을 담보하며 변제해도 결산기 전에는 소멸하지 않는다고 구분한다.
• 압류는 강제집행의 보전 수단이고 가압류는 소송 중 재산 처분을 막는 임시 조치라고 풀이한다.
• 임의경매와 강제경매, 입찰, 유찰, 재경매, 매각기일의 뜻을 차례로 정리한다.

전세권과 임차권 비교

경매 관련 용어

핵심 개념

• 확정일자 — 임대차계약서가 그 날짜에 존재함을 증명하는 법률상 날짜이다.
• 우선변제권 — 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리이다.
• 임차권등기명령 — 보증금을 못 받고 이사해도 대항력을 유지하게 하는 법원 제도이다.
• 유찰 — 입찰자가 없어 낙찰되지 못한 경매를 말한다.

자주 묻는 질문

• Q. 우선변제권은 어떻게 얻나?
  A. 주택 인도와 전입신고라는 대항 요건에 확정일자를 갖추면 얻는다.
• Q. 임차권등기명령의 신청 조건은?
  A. 임대차 기간이 끝났고 보증금이 반환되지 않은 상태여야 한다.
• Q. 토지거래허가를 안 받으면?
  A. 2년 이하 징역 또는 벌금이 부과될 수 있다.

정리

임차인은 대항력과 확정일자, 등기명령을 이해하고 거래 전에 권리관계를 확인해야 한다.