2024 주택시장 전망 핵심 정리

• 슬라이드는 명목 GDP가 약 2162조원, 실질 GDP가 약 1969조원이며 코로나19로 2020년에 주춤했다가 다시 성장하는 추세라고 설명한다.
• 주택담보대출과 전세대출 금리는 양적 완화 시기에 가장 낮았다가 일상회복과 함께 급상승한 것으로 정리된다.
• 아파트 매매가격지수는 상승 중이지만 전월보다 둔화되고 있으며 전세가격은 계속 오를 것으로 전망된다.
• 주택구입부담지수는 3분기 연속 하락세를 보인 것으로 제시된다.

주택시장 동향

• 국내총생산, 대출금리, 가격지수, 주택구입부담지수의 네 가지 지표로 시장 흐름을 읽는다.
• 금리 추이는 신규취급액 기준 자료를 사용한다.
• 주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출로 중간가격 주택을 살 때의 상환부담을 나타낸다.
• 매매가격 상승세가 둔화되는 가운데 전세가격 상승이 이어질 것으로 본다.

주택공급 동향

• 2020년부터 2022년까지 시도별 주택건설 인허가 실적을 표로 비교한다.
• 수도권 인허가 실적은 전년보다 현저히 감소한 것으로 나타난다.
• 감소폭은 민간보다 공공 부문에서 더 크게 나타난다.
• 서울과 수도권의 준공 후 미분양은 감소세로 돌아섰지만 지방은 가파르게 늘고 있다.

정부 부동산 대책

• 생애최초 특별공급의 적용 대상주택 범위와 공급비율을 확대하는 방향이 제시된다.
• 청년 주거안정을 위해 전월세 자금의 금리인하와 지원한도 확대가 추진된다.
• 생애최초 주택 취득세 감면과 중저가 주택 재산세율 인하로 실수요자 부담을 줄인다.
• 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제로 임차인의 안심 거주기간과 정보 접근을 보완한다.

2024년 전망 요인

• 수도권 중심의 아파트 상승세가 이어졌지만 3분기 후반부터 거래가 둔화되고 매수심리가 약해졌다.
• 기준금리 인하 시기가 늦어지면서 신규 투자수요가 제약을 받는다.
• 시중은행 주택담보대출 변동금리 상단이 7%를 웃돈 점이 부담 요인으로 꼽힌다.
• 고물가와 고금리에 노출된 비주거용 개발시장과 미분양 지역의 공급시장 위험이 커질 수 있다고 본다.

임대차 제도개선 대책

핵심 개념

• 주택구입부담지수 — 중간소득가구의 주택 구입 상환부담 지표
• 인허가 실적 — 주택건설 승인 물량 통계
• 준공 후 미분양 — 완공 뒤에도 팔리지 않은 주택
• 생애최초 특별공급 — 첫 주택 마련자 대상 우선 공급
• 전월세 상한제 — 갱신 시 임대료 인상 상한 제도
• 기준금리 — 시중금리의 기준이 되는 정책금리

자주 묻는 질문

• Q. 어떤 지표로 시장 동향을 살피나요?
  A. GDP, 대출금리, 아파트 가격지수, 주택구입부담지수를 사용한다.
• Q. 공급 측면의 특징은 무엇인가요?
  A. 수도권 인허가가 크게 줄었고 지방의 준공 후 미분양이 빠르게 늘었다.
• Q. 전망의 핵심 변수는 무엇인가요?
  A. 기준금리 인하 시기와 물가, 국제 정세에 따른 불확실성이다.

정리

발표는 금리 인하 속도가 더딜 것으로 보면서도 내년 중 금리 변동에 맞춰 글로벌 자산시장의 하락 주기가 끝날 가능성을 언급하고 부동산도 비슷한 궤적을 따를 것으로 예측한다. 다만 비주거용 개발시장과 미분양 해소가 어려운 지방 공급시장의 위험이 드러날 수 있다고 정리한다.