1. 「용산국제업무지구사업」은 사업비가 약 31조원이라는 대표적 “민관합동 개발사업”이었으나 지난 2013년 사업이 중단되어 청산에 들어간 사업이다. 이러한 「용산국제업무지구」사업에 대해서 작성하기. 용산국제업무지구 개발계획 사업명은 ‘용산역세권 국제업무지구 개발사업’이었으며, 드림허브프로젝트 금융투자에서 사업을 추진했고 토지 소유자인 코레일, 사업 인허가권자인 서울시, 민간 자본 출자사 등이 컨소시엄을 이뤄 공공, 민간 합동의 프로젝트 파이낸싱 방식으로 이루어진 사업이다.

용산국제업무지구는 용산지구단위계획(2001)에서 특별계획구역으로 지정돼 기본지침만 주어졌으며, 2006년 코레일의 용산역세권개발이 본격화됨에 따라 도시계획사항이 변경되었다. 용산국제업무지구는 국제적이며 첨단적 고부가가치의 도시산업 육성을 목표로 한 사업이었으며, 업무와 상업의 용도가 중심을 이루어 용적률 및 주거시설비율, 건축물 높이 등을 높이는 방향으로 변경되었다. 나는 해당 사업을 용산구에 있는 용산역의 철도 차량사업소 및 주변지역을 철거하고, 대규모의 업무지구를 건설하고 명품 수변도시로 탈바꿈시키고자 하는 전망 있는 개발 프로젝트라고 이해하고 있었다.

또한 민관협력(PPP)으로 이루어지기 때문에, 민관협력의 장점을 내세운 성공적인 프로젝트가 될 것이라고 생각했다. 민관협력은 민간부문과 공공부문이 공동의 목표를 효율적, 효과적으로 달성하고자 하는 것에 목표를 둔다. 이와 같은 협력은 사업과정 속에서 발생하는 비요이나 위험을 분담하며, 차후 발생하는 이익을 공유하여 양측이 모두 승자가 되는 전략이기 때문이다.

하지만 부동산 개발론을 배운 후 이를 다시 살펴보니, 여러 가지 문제점이 존재하고 있었다. 민관협력은 과정상 발생하는 위험의 정도에 따라서 협력의 결속력이 약해지기 쉬우며, 공공부문과 민간부분 양측에 손해가 동시에 발생할 수 있다는 단점을 가진다.

특히 민관협력 사업이 대규모이며 장기적으로 이루어질 경우 이와 같은 위험성은 더욱 커진다. 역대 최대 규모인 용산국제업무지구 개발 사례는 민관협력사업에서 발생 가능한 모든 위험이 나타난 사례라고 볼 수 있다. 외부환경 위험과 사업성 위험, 거버넌스 위험 모두가 나타났다.

용산국제업무지구 개발을 위하여 민간부문 참여자 공모를 시작했던 2006년 당시의 경제적 전망이나 사업 수익성에 대한 예측은 낙관적이었다. 하지만 이후 미국의 금융위기가 발발함에 따라 국제 거시경제가 짧은 시간 내에 위축되었는데, 이는 즉시 한국의 금융시장과 부동산시장에 치명적인 악영향을 미쳤다.

이와 같은 외부 환경적인 위험은 용산개발사업의 사업성 위험으로 이어졌는데, 이러한 상황 속에서 참여 민간기업은 수익성 저하를 최소화하기 위하여 코레일 및 서울시와 수차례 재협상을 시도한다. 이와 같은 협상과정에서 공공부문 및 민관부문은 거버넌스 위험에 직면하게 되었다. 다양한 참여자와 다양한 이해관계가 얽히게 될 때, 소위 관계적 위험에 처할 가능성이 높은데 용산개발의 경우 코레일, 서울시, 민간기업, 주민 및 영세상인 등 다양한 이해관계자 충돌로 인하여 협상, 재협상이라는 불안한 과정을 반복하게 되었고, 인근지역 도시재개발 지역에서 소위 ‘용산사태’라는 비극적인 충돌까지 발생하게 되었다.

부동산 개발론을 배우면서 민관협력이 마주할 수 있는 다양한 위험들에 대하여 더 잘 알 수 있었고, 이에 따라 약자에 대한 보호 장치가 잘 구성되는 것이 무엇보다도 중요하다는 것을 배웠다. 대규모 민관협력 사업이 무산되었을 때 피해자는 모두이지만, 피해 충격은 사회적 약자인 주민과 영세 상인이 가장 크게 받게 된다. 이러한 위험을 최소화하기 위하여 공공부문이 어떤 일을 해야 하는지, 그리고 사업 자체에 끼치는 위협요소를 어떻게 분석하고 제거할 것인지에 대하여 면밀하게 분석하는 작업이 무엇보다도 필요할 것으로 보인다.

2. “용산국제 업무지구 사업”에 대해서 '첨부파일_ 리스크관리'에서 “민관합동 복합개발사업에서의 리스크 관리”부문의 위험요인(12,13P의 10가지)별로 리스크 관리가 안 되었던 부분을 간단하게 정리하고, 관리했어야 할 부분(대응방안)을 제시하기. 민관협력방식 사업은 높은 불확실성과 위험을 가지고 있다. 첫째, 시장 및 입지 위험이다.

용산국제 업무지구 사업의 경우 입지조건에 대한 분석은 좋았기 때문에 큰 문제가 되지 않았던 것으로 보인다. 둘째, 기획에의 위험이다. 장기·자본집약적 사업성격, 낮은 자기자본 및 미래 현금흐름 기반 외부 자본조달 등으로 인해 설계와 건설, 운영, 자금조달과 수익성 차원의 상업적인 위험이 높게 형성된다.

또한 용산국제 업무지구 사업의 경우공공부문의 위험을 민간기업에 전가하며 이에 대한 보상을 제공하는 과정에서 일반시민 참여가 제한되며 공공성이 저하되면서 여론의 특혜의혹 등 비판이나 반대에 민감하게 되는 정치적인 위험이 존재했다. 셋째, 마케팅 위험이다. 소비자 선호도의 변화나 분양계획 등을 제대로 분석하지 못해 어려움을 겪게 되었다. 넷째, 입지 및 환경 위험이다. 앞서 언급한 바와 같이 입지적인 조건은 큰 문제가 없었으나, 개발 계획에 대한 주민과의 의사소통에서 문제가 발생했다.

용산국제 업무지구사업에서 사업에서 각 참여자는 상호 다른 목적과 가치, 규칙을 가지고 있는데 이처럼 분절된 의사결정 및 높은 상호의존성을 가지고 있었고, 이는 기회주의적 행동이나 갈등을 유발시킴으로써 이익의 합의와 조정, 외부환경 변화에 관한 대응을 힘들게 만들었다. 다섯째, 개발사업 인·허가 위험이다. 이는 환경 맥락과 행위자 이해관계의 변화에 대한 위험이기도 하다. 2008년 발생했던 국제금융위기는 용산국제업무지구 사업에 영향을 미쳤는데, 자본조달 시장의 냉각이 가장 컸다.

주간사인 삼성물산을 포함해 민간참여기업은 사업의 수익성에 우려를 표명했고, 추가적 투자와 위험부담에 부정적인 입장을 표명하면서 사업은 어려움에 접어들게 되었다. 여섯째, 사업비의 위험이다. 앞서 언급한 바와 같이 국제금융위기로 인하여 사업의 수익성에 우려가 등장했고, 투자가 줄어듦에 따라 위험에 직면하게 되었다.

또한 보상금이 불확실해 주민들의 불신이 높아지기도 했다. 일곱재, 사업중단의 위험이다.

상호작용의 문제다. 서울시와 삼성물산, 코레일은 각자의 입장을 내세우면서 원활한 상호작용이 어려웠고, 적절한 합의점을 도출하지 못한 상황에서 사업이 진행되면서 문제가 발생하게 되었다.

또한 환경적인 변화로 사업수행조건이 변화하면서, 용산국제 업무지구사업은 사업중단의 위험을 다수 마주하게 되었다. 여덟째, 현금흐름 위험이다. 위험과 책임의 비대칭적인 조정이 문제였다.

코레일은 높은 사업기여도에도 불구하고 제약적 규정들로 지분이 제한되었고, 이에 따라 의사결정에 공식적 영향력을 가지는데 한계가 있는 등 기여와 책임이 비대칭적으로 부과되는 것이 문제였다. 여덟째, 거버넌스 네트워크 분석 및 조정과 협력의 문제다. 지역주민은 불확실한 보상안 문제로 인해 찬성주민과 반대 주민으로 나뉘어 갈등의 골이 깊어졌고, 이러한 반대로 인해 불확실성이 증가하여 사업의 주요 위험 요소로 부각된 바 있다.

이로 인해 미분양이 발생하였고, 시간이 흐름에 따라 각종 세제 정책이 변화하면서 여러 위험이 노출되었다. 아홉째, 사업연기 위험이다. 용산국제업무지구 개발은 자재 적기 조달에 애로가 발생했고, 주변 교통정리가 제대로 이루어지지 않아 사업이 다수 지연되었다.