발표대본 1. 국내총생산(GDP)은 한 나라의 모든 경제주체가 1년 간 생산한 최종재의 시장가치를 모두 더한 것이며, 국가의 전반적 생산활동 수준과 규모를 나타냅니다. 대한민국의 명목 GDP는 약 2,162조원으로 나타났으며 실질 GDP는 약 1,969조원이었습니다. 코로나19로 인하여 2020년 주춤했다가 다시금 성장하는 추세로 돌입했습니다.

2. 주택담보대출 금리 추이를 살펴보겠습니다. 코로나로 인한 양적 완화 시기 가장 낮은 금리를 보였으며, 2020년 8월에는 2.39%로 최저점을 기록했습니다. 이후 일상회복과 동시에 금리가 급상승하면서 2022년 10월 4.82%로 최고점을 기록했고, 이후 하향조정되어 2023년 상반기 4% 초반대에서 안정세를 유지했습니다.

하지만 6월 이후 금리가 다시 상승해 8월 4.31%를 기록하는 등 다시 상승세를 보이고 있습니다. 전세대출 역시 이와 유사한 움직임을 보이는데, 주택담보대출과는 달리 상승세가 아직 나타나고 있지 않다는 것이 특징입니다.

3. 다음으로 전국 매매가격추이와 전세가격추이입니다. 가장 대중적인 아파트를 중심으로 살펴보겠습니다. 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 0.27%였습니다.

상승률이 이어지기는 했지만, 전월에 비해서는 둔화된 모습입니다. 이는 대출 규제에 대한 신호로 볼 수 있는데요, 시중 대출 규모가 지속적으로 거지면서, 가계부채에 대한 경고로 정부가 대출한도 규제에 대한 메시지를 보내고 있습니다. 50년 만기 주택담보대출이 40년 만기로 축소됐고, 시장에선 대출 총량에 대한 손질을 연내 시행할 것으로 예상하고 있습니다.

전세가격 추이 중 아파트 지수가 지난 7월 넷째 주부터 상승 전환되었고 16주 연속으로 오르고 있습니다. 7월 초 전세보증금 반환 관련 특례 대출이 발표되었고 7월 말 시작되면서, 임대인 중심으로 유동성이 생겨 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 수 있게 됐습니다. 이 정책이 전세가가 더 떨어지지 않게 유지시킨 역할을 하게 되었습니다.

또, 빌라 전세사기 이후 전세수요가 아파트로 쏠리면서 수요가 급증했습니다. 반면 금리가 높아 아파트 매입을 고민하다가도 전세를 연장하는 사람이 많아 공급이 줄어드는 상황이라 가격이 오르는 추세입니다.

4. 주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우 상환부담을 나타내는 지수를 뜻합니다. 낮을수록 주택구입부담이 완화된다는 뜻입니다. 주택담보대출 금리가 떨어지면서 주택구입부담 역시 지속적으로 줄어들고있습니다.

주택금융공사 자료에 따르면 2분기 전국 주택구입부담지수는 68.0으로 나타났는데요, 이는 전분기 대비 3.9포인트 떨어진 수치로, 2021년 1분기 이후 가장 낮은 수준입니다. 하지만 최근 가계대출이 증가하면서 주택가격이 상승세로 전환된 것이 변수입니다. 집값이 오르게 되면 주택부담지수는 자연스럽게 오를 수밖에 없기 때문입니다.

5. 주택건설 인허가 실적에서 눈에 띄는 점은, 수도권의 주택 인허가 실적이 작년에 비해 현저히 감소했다는 것입니다. 또, 민간보다 공공에서 더욱 큰 감소폭을 나타낸 것으로 파악됐는데요, 국토교통부 주택건설실적통계에 따르면 올해 9월까지 공공부문의 주택건설 인허가는 9584가구였으며, 1년 전 동기간 대비 43.5% 감소했습니다. 민간부분 인허가 역시 동기간 대비 32.2% 감소했습니다.

6. 미분양 주택현황입니다. 수요가 비교적 많은 서울과 수도권은 준공 후 미분양이 감소세로 돌아섰으나, 대구와 부산, 울산 등의 지방은 준공 후 미분양이 더욱 가파르게 증가하고 있습니다. 최근 지방에서는 입주 시작 후 미분양에 대해 분양가의 20%이상을 파격적으로 할인하는 ‘할인 분양’, 무상옵션 제공 등을 내건 광고가 부쩍 늘어나고 있습니다.

이러한 지역 양극화 현상은 부동산 침체기 속에서 더욱 공고해질 것으로 전망됩니다. 고금리 장기화 추세 국면으로 진입하면서, 좋은 지역 선호가 심화되면서 양극화는 불가피해보입니다. 7. 다음으로, 정부의 부동산 대책에 대하여 살펴보겠습니다.

먼저 주택시장 안정 대책입니다. 정부는 실수요자의 내집마련 기회를 늘리고 다주택 투기수요와 갭투자를 차단하겠다는 목표로 다양한 대책을 펼치고 있습니다. 주택시장 안정대책은 크게 세 가지로 나누어 살펴볼 수 있는데요, 첫 번째는 내 집마련을 위한 청약제도 개선입니다.

국민주택의 20%를 생애 최초로 주택을 마련하는 경우 특별공급하는 방식으로 현행 제도가 운영중인데요, 정부는 이를 개선하여 무주택 실소유자의 내집 마련을 위해 생애 최초 특별공급 적용 대상주택의 범위와 공급비율을 확대할 방침입니다. 이와 함께 신혼부부 특별공급 소득기준 완화도 함께 진행하고 있습니다.

두 번째는 청년 전월세 자금 지원입니다. 현재는 청년과 신혼부부 전용 금융지원과 중소기업 취업청년 전세 자금대출을 지원 중인데요, 이를 개선하여 청년 주거안정을 위하여 금리인하와 지원한도 확대 등을 추진할 방침입니다. 일반 버팀목전세 금리인하, 청년 전용 버팀목전세 금리인화 및 지원 확대 등을 추진하고 있습니다.

마지막으로 셋째, 실수요자 부담 경감입니다. 생애최초 주택에 대하여 취득세를 감면하고자 하는데요, 연령과 혼인여부에 관계없이 확대하여 적용됩니다. 또, 서민의 부담 경감을 위해 중저가 주택의 재산세율을 인하하고, 사전 물량을 대폭 확대하여 현재 9천호 가량을 3만호 이상으로 확대 추진할 예정입니다.

또, 서민과 실수요자의 소득기준을 완화하여 더욱 많은 이들이 수혜를 받을 수 있도록 추진하고 있습니다. 이 외에도 잔금대출 규제 경과조치 보완, 전월세자금 지원 등 다양한 대책을 마련하였습니다.

8. 다음으로 임대차 제도 개선에 대하여 살펴보겠습니다. 정부는 주거복지로드맵을 통해 무주택 서민이 적은 부담으로 오랜 기간 거주 가능한 여건을 조성하고자 하고있는데요, 공공임대주택 확충과 함께 전월세주택 임차인이 안심하고 오래 살 수 있는 주거환경 조성을 위하여 이러한 정책을 마련했습니다. 이를 위해 계약갱신 청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제 등을 도입하여 운영 중입니다.

9. 마지막으로 주택공급 확대인데요, 2025년까지 전국 대도시에 약 83만호의 주택 공급부지를 확보하고자 추진하고 있습니다. 수도권 약 61만호, 5대 광역시 약 22만호를 확보하고자 합니다. 또, 공공분양과 공공자가, 공공임대를 혼합하여 공급합니다.

10. 주택시장 전망과 관련된 주요 요인을 검토해보겠습니다. 먼저, 가장 수요가 많은 아파트 관련 매매가격 지수를 살펴보겠습니다. 수도권 중심으로 전국 아파트 시장이 9월 말 상승세를 이어갔으나, 3분기 후반부터 거래가 둔화되고 매수심리가 악화되는 모습을 보였습니다.

또한 기준금리 인하시기가 지연되면서 부동산 자산시장의 투자성이 악화되고, 신규 투자수요에 제약이 가해졌습니다. 10월 말 시중은행 주택담보대출 변동금리 상단이 7%를 상회하기도 했습니다. 다음은 물가입니다.

목표수준까지는 내려가지 않았으나, 경기침체를 우려할만한 지표들이 표출되고 있습니다. 또한 전쟁 등 추가 변수가 늘어남에 따라 불확실성과 변동성에 대한 부담이 증가되고 있습니다. 역사적으로 기준금리 인하 시기에 주가 등 자산시장 하락 변동이 뒤따르며 바닥을 형성한 전례가 반복되어왔는데요, 내년 중 금리변동에 발맞춰 글로벌 자산시장 하락주기가 종료될 가능성이 있으며 부동산 실물시장 역시 이와 유사한 궤적을 따를 것으로 예측할 수 있겠습니다.

또, 경제환경과 금리 여건에 따라서 자산시장 조정장이 예상되는데요, 국내 아파트 거래 시장은 매도자와 매수자 간 힘겨루기 거래가 나타날 것 같습니다. 아파트 거래 동향은 지역 간 온도차가 존재하고, 비주거용 개발시장 및 미분양 부담 해소가 어려운 지역 주택 공급시장의 리스크가 표면화 될 우려가 존재합니다.

국내 부동산에 대한 투자 관심은 높아지고 있지만 양극화 리스크는 더욱 커지고 있습니다. 2024년 하락주기를 마감하고 중장기 변수들을 염두에 두어야 합니다.

이상 발표를 마치겠습니다.