만약 주택에 선순위 권리자가 있는 경우에 원칙적으로 주택에 이미 저당권의 등기가 완료되어 있다면 그 중에서 가장 빠른 등기가 된 시점을 기준으로 보고 그보다 앞서서 임차인이 대항요건을 갖추지 못하면 임차인은 경락을 통한 매수인에 대하여 본인의 임차권을 주장하지 못한다. 저당권의 등기는 경락으로 인해서 원칙적으로 등기 말소의 대상이 되고, 경락을 통한 매수인은 그 권리를 기준으로 하여 임차 대상 주택의 소유권을 갖기 때문이다.

만약 그렇지 않으면 임차인에 앞서는 선순위 저당권자의 이익을 해하게 된다. 예를 들어, 임차인이 대항력을 가진다 하더라도 부동산에 대해 저당권등기가 마쳐진 후에 채무자로부터 그 부동산을 임대차한 자는 부동산에 대해 저당권등기의 효력으로 인하여 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 대항력을 주장할 수 없다. 이러한 경우에 가장 빨리 등기를 한 저당권자가 스스로 경매를 신청하였을 것을 요구하지 아니한다. 즉, 이보다 후순위 저당권자가 경매를 신청하여도 같다.

선순위 저당권자가 있는 경우에 임차인이 대항력의 요건을 갖춘 후에 저당권이 설정되고, 그 후 임대차의 기간이 만료하더라도 임대차를 갱신하게 되면 임대차 동일성이 유지되기에 대항력도 여전히 존재한다. 제1순위 저당권의 소멸 및 임차권 인수의 경우, 제1순위 저당권자, 대항요건을 갖춘 임차인, 제2순위 저당권자가 존재하는 주택에 대하여 제2순위 저당권자의 경매 신청에 의하여 시작된 경매절차에서 임차인이 제1순위의 저당권 채무를 변제하게 되면, 경락인은 제1순위 저당권의 존재로 이보다 후순위인 임차권이 없어지는 것으로 알고 그 주택을 경락받은 것인데, 그 후 경락대금지급기일까지의 사이에 이와 같은 변제로 제1순위 저당권이 없어져 버림으로써 경락인이 뜻하지 않게 임차권을 강제로 인수하여야 하는 사태가 생길 수 있다.

따라서 A의 저당권실행경매를 통해 2020년 4월 2일에 위 X 주택이 3억 원에 C에게 경락되고, 3억 원에 대한 배당절차가 진행된다고 가정할 경우, 乙이 배당받는 금액은 5천만원이다.

참고로 자료는 임차인 배당액을 5천만 원으로 적었지만, 소액임차인 기준은 첫 담보물권 설정일(2018. 3. 2.) 당시 시행령을 따르므로 서울에서 보증금 1억 원 이하면 3,400만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 그 뒤 1번 저당권(원금과 이자), 2번 저당권, 확정일자 순으로 배당되므로 이자 계산에 따라 결과가 달라지니 직접 다시 계산해 보세요. 소액임차인 기준은 개정될 때마다 바뀌니 최신 시행령 기준도 반드시 함께 확인해 두세요.