경제성장과 더불어 급증하는 인구구조에 대응하기 위한 도시개발계획이 도시재생으로 패러다임이 변하면서 젠트리피케이션이 사회문제로 주목받기 시작했다. 이러한 현상은 전 세계적으로 발생되고 있지만 우리나라에서는 2000년대를 기준으로 재개발, 도시재생 및 정비에 대한 논의가 활발하게 진행됨에 따라 젠트리피케이션의 개념이 소개되기 시작하였다. 이에 대한 선행 연구를 살펴보면 2010년 이후에는 국내의 젠트리피케이션 발생지를 대상으로 한 사례연구나 실증분석 등 다양한 형태의 연구가 진행되고 있다.

젠트리피케이션 발생지역은 낙후된 도시가 재생됨에 따라 국내·외 관광객들을 유입되고 부동산 가치가 상승하여 해당지역의 경제를 활성화 시키며, 거주자들에게 잠재력 기회를 창출해 주는 등 지역경제 측면에서 긍정적인 평가를 받기도 한다. 하지만 동시에 대형 상권들이 들어서면서 본래 지역특성이 상실되고 급격한 임대료 상승으로 인한 기존 거주민들의 강제 이주 및 임대인과 임차인의 분쟁이 심화되는 것 등이 문제점으로 드러나고 있다. 특히 다양한 이해관계자의 상호작용을 통한 상업 공간에서의 젠트리피케이션이 급격히 발생하고 있으며 이에 대응하기 위해 정부는 관련 정책들을 발표하고 실현에 옮기고 있다.

도시마다 갖고 있는 개별적인 장소성을 보존하고 무분별한 개발을 막기 위한 관리방안 등의 마련을 위한 기초자료로서 젠트리피케이션의 정의를 파악하고 국내 사례를 통한 발생특징과 문제점을 알아보고자 한다. 젠트리피케이션(Gentrification)은 낙후된 도시의 사회, 문화, 계층적, 공간적 변화의 원인 및 과정을 설명하는 이론이다. 1964년 영국의 루스 글라스(Ruth Glass)가 런던의 보수된 주택에 이주해오는 중산층으로 인하여 기존의 노동자 계층의 주거자들이 밀려나는 현상을 “젠트리피케이션”이라 지칭한 것으로 시작되었다.

일반적으로 ‘서민 주거지의 고급화’라고 해석되며 도심 공동화 현상에 따른 각종 문제를 해결하기 위한 재개발 사업, 도시재생을 통해 도심 활성화를 도모한다. 이러한 과정에서 기존의 노동자계급으로 구성된 거주지가 중간계층으로 바뀌는데서 일어나는 현상을 지칭하는 용어로 도시재생, 도시재활성화, 중산계층화, 근린재개발 등으로 혼용하여 사용하기도 한다. 서양에서 나타나는 젠트리피케이션의 특징은 새로운 중간 계층의 거주지 및 편의 시설들이 점진적으로 블록단위로 변화되는 형태라면, 국내에서는 해당 지역에 도시적 관광요소가 형성되고 문화적 또는 지역적 특색의 재발견으로 인한 외부노출 및 관심집중이 젠트리피케이션을 일으키는 요인이라 할 수 있다(신한나, 2017). 즉, 대도시의 노후한 주택이나 근린으로 중산층 이상의 전입자 이주를 통해 기존

저소득층의 원점유자들이 주변 지역으로 밀려나고 새로 전입한 이주자들로 인한 낙후된 근린이나 주택이 고급화되는 과정이라고 할 수 있다(전현주, 2012). 일반적으로 젠트리피케이션의 발생여부는 지가가 상승함에 따라 원주민 유출이 일어나고, 상업시설 증가 등에 따라 유동인구 증가가 일어나는 것으로 판단된다. 이러한 발생요인을 고려하여 젠트리피케이션이 발생한 지역을 파악하기 위해 근린 환경 향상정도를 나타내는 ‘젠트리피케이션 지수’를 적용한 연구에 따르면 상암동은 서울시에서 젠트리피케이션 지수가 가장 높게 나타난 지역이다.

1997년 상암 택지 개발지구로 지정되어 대규모 아파트 단지가 개발을 시작으로 2000년에서 2010년 사이 급격한 발전이 이루어졌다. 2002년 월드컵 공원 등의 조성으로 근린 환경이 개선되었다. 또한 IT 및 문화 산업 클러스터로 조성된 디지털미디어시티(DMC)가 개발되어 근린의 산업 기반이 고차 서비스업으로 변화하였다(오창화, 2017). 서울시의 도시한옥지역(한옥밀집지역) 중 한옥 밀집도가 높은 지역 중 하나인 북촌과 서촌은 젠트리피케이션의 사례로 볼 수 있다.

공시지가는 증가하면서 인구와 세대수는 감소하고 주민편의시설이 관광편의시설로 변화하면서 북촌·서촌 모두 젠트리피케이션이 발생하고 있는 지역임을 확인할 수 있다(신한나, 2017). 도시한옥이 발생한 원인은 일제강점기 이후 도시화로 인한 인구 급성장에 대비하여 도시한옥주거지를 분양하면서 시작되었다. 도시기반시설의 확충에 따라 소멸하거나 적응하는 시기를 거쳐 2000년 이후 ‘북촌가꾸기사업’을 시작으로 한옥보전에 대한 다양한 제도가 시작 되었다. 도시한옥이 ‘고급주거지’로 인식되면서 한옥의 수가 증가하고 정부의 지원으로 한옥이 상업시설로 변화하면서 관광객의 수가 증가하였다.

구도심의 낙후된 단독 주택지였던 북촌과 서촌은 이제 서울의 대표 도시한옥지역으로 급부상하여 현재는 약 3000개의 상권이 구성되어있다. 그러나 역사성과 현대성을 겸비한 특징으로 상가 매출의 증가로 인해 임대료가 급격히 상승하면서 원주민이 내몰리고 대형프랜차이즈가 입점 되었다. 이러한 현상을 막기 위해 거주민을 위한 정숙관광을 유도하고 있으나 젠트리피케이션이 거의 마무리되는 단계로 과거의 상태로 되돌리기는 어렵다고 할 수 있다(신한나, 2017). 전통적으로 도시형 한옥 주거지로서 역사성을 지니고 있던 삼청동이 상업화되는 과정은 북촌과 마찬가지로 젠트리피케이션의 일환으로 볼 수 있다.

1970년대 중학천 복개 이후 주민들과 국가기관의 공무원을 대상으로 한 근린상업시설이 들어서면서 상가가 형성되었다. 90년대 대형 갤러리와 미술관이 들어서면서 ‘문화·예술의 거리’ 이미지가 자리 잡게 되었다. 이러한 이미지로 인해 2000년부터 고가의 디자이너샵, 수공예품점 등으로 업종의 변화가 일어났다.

‘독창성’을 강조한 고가의 상품을 판매하며 스스로 ‘문화인’으로 여기는 2-30대 여성 고객을 끌어 모아 상업화가 급격하게 진행되었다. 이러한 현상은 업주들의 지나친 이윤추구 등으로 2000년대 초반에 비해 공시지가가 많게는 5배 까지 상승하게 했고 업종의 교체도 빠르게 진행되는 결과를 낳았다.

기존의 상업지역과 비교해 볼 때, 독창적이고 고급스러운 상품과 서비스를 통해 소비계층을 차별화 시키고 도심의 오랜 주거지의 기능이 상향되었다는 점과 기존의 한옥을 리모델링하는 이들 중 대부분 삼청동 원 거주민이 아니라 예술가, 건축가, 부유층의 외지인 것으로 보아 도심 젠트리피케이션이 발생했다고 볼 수 있다(정지희, 2007). 경리단길은 용산기지가 속한 이태원 2동 일대로 버티고개와 군사기지로 가로 막힌 지리적 성격을 지닌다. 한국전쟁 이후 서민과 빈민을 위한 판자촌이 형성되었고 미군 및 대사관 직원 등 외국인을 위한 주거지가 형성되었다.

수십 년간 인구가 폭발적으로 증가한 서울의 타 지역과는 달리 지대가 높고 경사가 진 고립된 지역성격으로 인한 고유의 주거환경을 유지되었다. 그러나 최근 디자이너, 아티스트, 셰프가 운영하는 독특한 상점들의 확산 및 문화공간의 유입으로 인해 경리단길이 명소화되면서 지가의 상승폭은 주변 지역과 비교 시 매우 높은 상승세를 기록하고 있다. 지가·월세·권리금·보증금 등의 변화와 급격한 인구이동의 변화는 임대료와 주택 매매가격 증가때문에 전출되는 인구가 발생되는 것으로 보인다.

이러한 새로운 문화공간들이 침투되면서 가로의 형태 및 분위기의 전환으로 업종의 분포가 바뀌게 된다. 활성화가 진행될수록 건물의 증·개축 건수는 많아지고 결국 처음 뿌리를 내린 문화공간을 밀어내게 된다.